Gestattet eine WEG nachträglich bauliche Veränderungen an gemeinschaftlichen Kellerräumen, ist der Beschluss nicht automatisch angreifbar, wenn eine Wohnnutzung lediglich ermöglicht wird. Entscheidend ist, so entschied nun der BGH, dass es auch tatsächlich zu einer zweckstörenden Wohnnutzung kommt (Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24).
Seit 42 Jahren bestand die Teilungserklärung eines Wohnhauses, die den drei Wohnungseigentümern Nutzungsrechte an mehreren "Kellerräumen" einräumte. Zwei der WEG-Parteien möbelten ihre Parzellen inzwischen wortwörtlich auf, darunter mit einer abgetrennten Nasszelle, TV-Anschlüssen und selbstversorgten Heizkörpern. Bauliche Änderungen, die von der WEG im Dezember 2022 nachträglich genehmigt wurden.
Einer der Eigentümer wandte sich nun gerichtlich gegen diesen Genehmigungsbeschluss. In zweiter Instanz gab ihm das LG München I Recht: Da die Gestattung eine Wohnnutzung ermögliche, verstoße sie gegen die Zweckbestimmung als Kellerraum und damit letztlich gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Auf die Revision der WEG entschied der V. Zivilsenat des BGH nun anders: Ein möglicher Verstoß gegen die Nutzungsbestimmungen mache den Beschluss nicht automatisch angreifbar.
Kellerraum bleibt Kellerraum
So habe der Senat schon in der Vergangenheit entschieden, dass eine Gestattung baulicher Änderungen auch dann bestandskräftig werden könne, wenn er die vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch ausschließe. Wann genau die entsprechenden Beschlüsse anfechtbar seien, habe der Senat indes bisher offengelassen.
Auch in diesem Urteil klärte der Senat diese Frage nicht abschließend. Fest stehe aber, dass der Gestattungsbeschluss nicht anfechtbar sei, wenn die vereinbarte Nutzung weiterhin möglich sei. So liege der Fall hier.
In der Tat sei eine Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken unzulässig. Allerdings könne sich auch eine nicht vereinbarte Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie "bei typisierender Betrachtungsweise" nicht mehr störe als die vereinbarte. So sei etwa die Nutzung als Hobbyraum auch in Ermangelung entsprechender Vereinbarungen erlaubt, soweit sie nicht mehr störe als die Nutzung als Lager- oder Abstellraum.
Befürchtungen reichen nicht aus
Vor diesem Hintergrund sei es durchaus möglich, dass die gestatteten Änderungen hier zu einer solchen - nicht zusätzlich störenden – Nutzung führen könnten. Die Installation einer Toilette oder einer Dusche sei für sich genommen etwa nicht mit der Nutzung als Hobbyraum unvereinbar. Befinde sich in einem Hobbyraum beispielsweise ein Fitnessgerät, werde der Raum nicht deshalb zu einer Wohnung, weil sich darin oder daneben eine Dusche befinde. Gleiches gelte auch für auch für die installierten TV-Anschlüsse.
Dass die Gestattung eine zweckbestimmungswidrige Wohnnutzung immerhin ermögliche, verfange dabei nicht. Komme es tatsächlich zu einer über Gebühr störenden Nutzung, habe die WEG einen eigenen Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB. Auch Eigentümer könnten sich in konkreten Fällen von Lärmbelästigung beispielsweise mit Unterlassungsansprüchen wehren. Insofern sei zwischen der Zulässigkeit der (genehmigten) Baumaßnahme und der späteren tatsächlichen Nutzung zu differenzieren.
