Umbau, Verkauf, Umzug: Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass Vermieter ihre Wohnwünsche nicht rechtfertigen müssen – solange sie plausibel sind (Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23). Damit betonte das Gericht das Selbstnutzungsinteresse von Vermietern. Danach liegt Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann vor, wenn ein Vermieter seine bisher selbst genutzte Wohnung umbauen und verkaufen will und deshalb in eine vermietete Wohnung zieht, um diese dauerhaft zu nutzen.
Im entschiedenen Fall bewohnte der klagende Vermieter eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Er plante, diese mit dem Dachgeschoss zu verbinden und anschließend zu verkaufen. Vor Beginn der Bauarbeiten wollte er dauerhaft in seine darunter liegende, vermietete Wohnung im dritten OG ziehen und kündigte deshalb der Mieterin wegen Eigenbedarfs.
Während das AG Berlin-Charlottenburg die Kündigung bestätigte, wertete das LG Berlin II (64. ZK) sie als missbräuchliche Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und wies die Klage ab: Es gehe allein um den Verkauf, nicht um echten Eigenbedarf.
Selbstnutzungsinteresse hat grundsätzlich Vorrang
Der BGH hob dieses Urteil auf. Der geltend gemachte Eigenbedarf könne nicht deshalb verneint werden, weil sich die Wohnverhältnisse des Vermieters nicht wesentlich änderten oder er den Bedarf "willentlich herbeigeführt" beziehungsweise "selbst verursacht" habe. Entscheidend sei allein, ob der (Eigen-)Nutzungswunsch – "unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände" – ernsthaft und nachvollziehbar begründet sei.
Nach Auffassung des Mietrechtssenats verlangt das Tatbestandsmerkmal "Benötigen" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht, dass der Vermieter zwingend auf die Wohnung angewiesen ist. Ausreichend sei, dass er den plausiblen Wunsch habe, sie künftig selbst zu nutzen. Gerichte dürften ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen nicht an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters setzen.
Dass sich die Wohnsituation im Einzelfall kaum verändere, sei daher unerheblich. Ebenso wenig falle ins Gewicht, dass der Vermieter den Eigenbedarf durch geplante Umbaumaßnahmen oder einen beabsichtigten Verkauf selbst ausgelöst habe. Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB komme nicht in Betracht, so der BGH weiter, da der Vermieter nicht die vermietete Wohnung verkaufen, sondern seine eigene Einheit im vierten Stock verwerten wollte.
Der BGH verwies die Sache zurück an eine andere Kammer des LG. Dieses müsse nun das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs im konkreten Fall überprüfen.
