BGH: Klau­sel mit "Vor­pacht­recht" für Päch­ter ist in­trans­pa­rent und un­wirk­sam

Der Bun­des­ge­richts­hof hat am 24.11.2017 ent­schie­den, dass die in einem Land­pacht­ver­trag von dem Päch­ter als All­ge­mei­ne Ge­schäfts­be­din­gung ge­stell­te Klau­sel, wo­nach ihm "ein Vor­pacht­recht" ein­ge­räumt wird, ohne dass der In­halt die­ses Rechts näher aus­ge­stal­tet wird, wegen Ver­sto­ßes gegen das Trans­pa­renz­ge­bot un­wirk­sam ist (Az.: LwZR 5/16).

Sach­ver­halt

Der Be­klag­te ist Ei­gen­tü­mer meh­re­rer Grund­stü­cke. Mit Ver­trag vom 01.03.2001 ver­pach­te­te er sie bis zum 30.09.2014 an den Klä­ger. Das Ver­trags­mus­ter wurde von dem Klä­ger ge­stellt. § 11 des Ver­tra­ges be­stimmt: "Dem Päch­ter wird für die in § 1 auf­ge­führ­ten Pacht­flä­chen ein Vor­pachts­recht ein­ge­räumt." Am 08.01.2013 ver­pach­te­te der Be­klag­te die Flä­chen ab dem 01.10.2014 für die Dauer von zwölf Jah­ren an die Streit­hel­fe­rin. Dar­auf­hin er­klär­te der Klä­ger ge­gen­über dem Be­klag­ten, dass er das Vor­pacht­recht aus­übe. Dem wi­der­sprach der Be­klag­te.

Vor­in­stan­zen gaben dem Päch­ter Recht

Das Amts­ge­richt hat fest­ge­stellt, dass zwi­schen dem Klä­ger und dem Be­klag­ten auf­grund der Aus­übung des Vor­pacht­rechts ein Ver­trag mit dem In­halt des Ver­tra­ges vom 08.01.2013 zu­stan­de ge­kom­men ist. Die hier­ge­gen ge­rich­te­te Be­ru­fung des Be­klag­ten hat eben­so wie die Wi­der­kla­ge, mit der fest­ge­stellt wer­den soll, dass zwi­schen den Par­tei­en in dem Land­pacht­ver­trag vom 01.03.2001 kein Vor­pacht­recht wirk­sam ver­ein­bart wor­den ist, kei­nen Er­folg ge­habt.

BGH: Trans­pa­renz­ge­bot ver­langt nach kla­rer Dar­stel­lung des Re­ge­lungs­ge­halts einer Klau­sel

Die Re­vi­si­on des Be­klag­ten hatte Er­folg. Der Senat für Land­wirt­schafts­sa­chen des BGH hat die Klage ab­ge­wie­sen und der Wi­der­kla­ge statt­ge­ge­ben. Zur Be­grün­dung hat der Senat aus­ge­führt, dass die in § 11 des Land­pacht­ver­tra­ges vom 01.03.2001 ent­hal­te­ne Klau­sel wegen Ver­sto­ßes gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB un­wirk­sam ist. Der Ver­wen­der All­ge­mei­ner Ge­schäfts­be­din­gun­gen sei ver­pflich­tet, den Re­ge­lungs­ge­halt einer Klau­sel mög­lichst klar und über­schau­bar dar­zu­stel­len.

Be­stimmt­heits­ge­bot ver­langt Er­kenn­bar­keit der ent­ste­hen­den Be­las­tun­gen 

Zudem ver­lan­ge das aus dem Trans­pa­renz­ge­bot ab­ge­lei­te­te Be­stimmt­heits­ge­bot, dass die Klau­sel die wirt­schaft­li­chen Nach­tei­le und Be­las­tun­gen so weit er­ken­nen lässt, wie dies nach den Um­stän­den ge­for­dert wer­den kann. Ab­zu­stel­len sei auf die Er­war­tun­gen und Er­kennt­nis­mög­lich­kei­ten eines durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses. Auf die in­di­vi­du­el­le In­ter­es­sen­la­ge im Ein­zel­fall komme es ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts nicht an.

Vor­pacht­recht bleibt hier in AGB zu un­be­stimmt

Unter An­wen­dung die­ses Maß­stabs folge die In­trans­pa­renz je­den­falls dar­aus, dass bei einem Vor­pacht­recht, das - wie hier - einem Päch­ter ohne wei­te­re Kon­kre­ti­sie­rung ein­ge­räumt wird, un­klar blei­be, für wie viele Fälle es gel­ten soll und auf wel­chen Zeit­raum es sich er­streckt. Im Ge­setz sei das Vor­pacht­recht nicht ge­re­gelt. Dass die ge­setz­li­chen Vor­schrif­ten des schuld­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts grund­sätz­lich ent­spre­chend an­zu­wen­den sind, ver­mag an der feh­len­den Be­stimmt­heit nichts zu än­dern, weil diese Vor­schrif­ten wegen der Un­ter­schie­de zwi­schen Kauf und Pacht für die hier ma­ß­geb­li­che Frage des Ent­ste­hens des Vor­pacht­rechts nicht aus­sa­ge­kräf­tig sind. Für den Ver­päch­ter seien des­halb die wirt­schaft­li­chen Nach­tei­le und Be­las­tun­gen, die aus der Klau­sel fol­gen, nicht hin­rei­chend zu er­ken­nen.

BGH, Urteil vom 24.11.2017 - LwZR 5/16

Redaktion beck-aktuell, 24. November 2017.