Sind an einem Vertrag "mehr als nur zwei Parteien beteiligt", kann es laut BGH passieren, dass eine Bestimmung zwar individuell vereinbart, aber trotzdem "als AGB zu behandeln" ist. In dem Fall war eine Vielzahl von Wohnungskäufern mit dem Kaufvertrag automatisch in einen von der Projektentwicklung zuvor ausgehandelten Langzeit-Vermittlungsvertrag für ihre Ferienwohnungen eingetreten. Eine unangemessene Benachteiligung, meint der III. Senat (Urteil vom 13.11.2025 – III ZR 165/24).
Eigentlich sollte bei einem schleswig-holsteinischen Bauprojekt eine Ferienwohnungsanlage entstehen. Um das zu sichern, sah das Betreiberkonzept vor, dass alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung über einen gemeinsamen Vermittler an Feriengäste vermietet werden sollten. Die Zeiträume der Eigennutzung sollten einseitig vorgegeben werden.
Eigentümer wendet sich gegen Vermittler
Nun lag es bei der Projektentwicklungsgesellschaft, diese Verpflichtung auch umzusetzen. Sie fand eine Agentur und schloss als vollmachtlose Vertreterin im Namen der künftigen Wohnungseigentümer einen Vermittlungsvertrag für die Ferienwohnungen - mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Mit dem Erwerb der Wohnung traten die Käufer in diesen Vertrag ein.
Nach dem Kauf kündigte ein Wohnungseigentümer diesen Vermittlungsvertrag ordentlich. Es kam zu Auseinandersetzungen mit der Agentur, woraufhin er die Schlösser austauschte und eine Vermittlungssperre wegen Eigennutzung eintrug. Zur Durchsetzung der Kündigung klagte er vor dem LG Kiel, das zunächst der Agentur Recht gab. Die Berufung zum OLG Schleswig ließ die Kündigung jedoch gelten, und sprach der Agentur lediglich Ersatz für die entgangene Provision während der verfrühten Eigennutzung zu. Nun hat sich auch der BGH für eine wirksame Kündigung gesprochen.
Inhaltskontrolle einer Individualvereinbarung
Entscheidend war, ob die im Vermittlungsvertrag enthaltenen Kündigungs- bzw. Laufzeitregelung wirksam waren. Der III. Zivilsenat hielt für diese Beurteilung das AGB-Recht für anwendbar und unterwarf die Klausel daher einer AGB-Inhaltskontrolle.
Zwar seien die Bestimmungen im Vorfeld einzeln zwischen der Projektentwicklungsgesellschaft und der Wohnungsvermittlung ausgehandelt worden, dennoch seien sie in diesem Fall wie AGB zu behandeln. Das sei möglich, wenn an einem Vertragsverhältnis mehr als nur zwei Parteien beteiligt seien. Die Voraussetzungen: Die Klauseln müssten im Ergebnis trotzdem für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert sein, vom Vertragspartner entsprechend verwendet werden und der Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB müsse eine AGB-Inhaltskontrolle gebieten.
Keine AGB, aber nah dran
Dieser Schutzzweck sei hier gerade betroffen. Die Regeln brächten eine überlegene Verhandlungsmacht der Agentur bzw. der Projektentwicklungsgesellschaft gegenüber den neuen Eigentümern zum Ausdruck. Die Klauseln seien von vornherein darauf ausgelegt gewesen, auf eine Vielzahl von Erwerbern Anwendung zu finden. Der Vermittlungsvertrag gehe von "ca. 51 Ferienwohnungen" aus. Aus Sicht der Erwerber seien sie Bedingungen eben wie AGB auch nicht verhandelbar gewesen – sie hätten sich als "wesentlicher Bestandteil" des Anlagenkonzepts dargestellt.
Der Senat kommt somit zu dem Schluss, die Wohnungseigentümer seien hier einer einseitigen Gestaltungsmacht in gleicher Weise ausgeliefert gewesen wie im Fall herkömmlicher AGB. Sie hätten schließlich nur die Wahl gehabt, den Kaufvertrag entweder gar nicht oder mitsamt der Kündigungsklausel zu schließen. Infolgedessen sei es geboten, die Klausel auch einer Inhaltskontrolle zu unterwerfen.
Unhaltbare Widersprüche
Im Rahmen der AGB-Inhaltskontrolle arbeitete der Senat einige Widersprüche der Vermittlungsvertragsklauseln heraus – und damit einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB.
So spreche der Vertrag zunächst von einer "festen (Erst-)Laufzeit", eröffne dann für die Folgezeit mehrfach die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung. Der Vertrag ende danach, wenn der Vermittler von allen Wohnungseigentümern mit einer Kündigungsfrist von sieben Monaten gleichzeitig gekündigt werde, andernfalls verlängere er sich um jeweils zwei Jahre.
Auf der anderen Seite regele er aber auch, dass die Ferienwohnungen "für die Dauer von zehn Jahren" gebündelt an einen international tätigen Vermittler zu geben sind, was wiederum bis zu einem festen Stichtag vereinbart sei.
Diese Klauseln widersprächen sich jedenfalls offensichtlich, so dass hier von einer unangemessenen Benachteiligung der Eigentümer ausgegangen werde. Die ordentliche Kündigung sei daher mangels entgegenstehender Regelungen wirksam gewesen – der Eigennutzung steht damit nichts mehr im Wege.
