Eine WEG verklagte einen Wohnungseigentümer auf Grundlage des von ihr beschlossenen Wirtschaftsplans auf Zahlung rückständiger Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 S. 1WEG). Der Eigentümer machte wegen unterbliebener Jahresabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Hinsichtlich einer der fehlenden Abrechnungen war die WEG rechtskräftig verurteilt worden, sie zu erstellen.

Der Eigentümer hatte mit seiner Einrede keinen Erfolg und muss zahlen. Wie schon das Berufungsgericht entschied nun auch der BGH, dass gegen einen WEG-Anspruch auf Vorschüsse aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 S. 1 WEG generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann - auch nicht wegen rechtskräftiger Gegenansprüche (Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24).

Den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts - das nach § 273 Abs. 1 BGB unter dem Vorbehalt steht, das sich nicht aus dem Schuldverhältnis ein anderes ergibt - begründet der BGH mit der Natur der Schuld. Denn über die Vorschüsse als zentrales Finanzierungsinstrument der WEG würden die notwendigen Mittel zu Bewirtschaftung der Anlage gewährleistet.

Daraus ergibt sich auch, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegen Vorschussansprüche auch nicht bei anerkannten oder rechtskräftigen Gegenansprüchen geltend gemacht werden kann - während eine Aufrechnung in solchen Fällen zulässig ist. Denn anders als die Aufrechnung sei das Zurückbehaltungsrecht nur ein Druckmittel. Mit einem Zurückbehaltungsrecht wegen nicht gleichartiger Ansprüche könnte die Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit verhindert und die Liquiditätsgrundlage dadurch gefährdet werden, so der BGH.

Der BGH hatte schon unter dem alten WEG-Recht, nach dem es für ein auf fehlende Jahresabrechnungen gestütztes Zurückbehaltungsrecht bereits an der Gegenseitigkeit fehlte, und auch unter dem neuen Recht erkennen lassen, dass er ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gegen Vorschussansprüche grundsätzlich ausgeschlossen sieht. Nun entschied er ausdrücklich, dass ein Zurückbehaltungsrecht gegen diese Ansprüche generell nicht geltend gemacht werden kann - auch dann nicht, wenn der Eigentümer rechtskräftige Gegenansprüche hat.