Obwohl er mit dem Vermieter den Ausschluss einer Kündigung für die Dauer der ersten fünf Jahre vereinbart hatte, kündigte ein Mieter sein Wohnraummietverhältnis bereits nach acht Monaten zum Ende des ersten Mietjahres. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und nahm die Wohnung nicht ab. Zwei Jahre später erklärte das Gericht die Kündigung allerdings für wirksam. Bis dahin hatte der Mieter noch für fünf Monate seine Einbauküche und einige andere Möbelstücke dort gelagert, wohnte aber inzwischen woanders. Für diese Zeit zahlte er die vereinbarte Miete "unter Vorbehalt". Als danach keinerlei Miete mehr hereinkam, kündigte der Vermieter den Vertrag außerordentlich.
Der Mieter forderte nun neben der Kaution seine vorbehaltlich gezahlte Miete zurück. Der Vermieter hingegen machte Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete geltend. Das AG gab der Klage des Mieters überwiegend statt, der Vermieter scheiterte sowohl mit seiner Berufung als auch in der Revisionsinstanz vor dem BGH (Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23).
Wohnung wurde dem Vermieter nicht vorenthalten
Den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB sah der BGH grundsätzlich als gegeben an, da der Rechtsgrund mit dem Mietvertrag entfallen war. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Vermieter könnte aus § 546a Abs. 1 BGB bestehen, erfordert aber, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung dem Vermieter "vorenthält". Das sei hier nicht der Fall gewesen, weil der Vermieter – der davon ausgegangen war, dass die Kündigung durch den Mieter unwirksam war - die Wohnung gar nicht zurückverlangt hatte. In diesem Fall habe der Mieter die Wohnung nicht "vorenthalten" im Sinne der Regelung.
Das hielten die Karlsruher Richterinnen und Richter auch für interessengerecht, da sonst der Mieter unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits um die Wirksamkeit seiner Kündigung die Miete zahlen müsste, entweder aus § 535 Abs. 2 BGB oder aus § 546a Abs. 1 BGB. Der Vermieter könne seine Gegenforderung deshalb nur bereicherungsrechtlich geltend machen.
Der BGH bestätigte die Vorinstanz in deren Ansicht, dass die Nutzung der Wohnung zur Lagerung der Einbauküche und einiger Möbel nicht in Höhe der vereinbarten Miete, sondern nur in Höhe der Einlagerungskosten zu entgelten ist. Es komme nach § 818 Abs. 2 BGB auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an, weil sich der Mieter nur um diese bereichert hat und das Gesetz auch nur tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abschöpfen will. Eine Nutzung als Lagerraum ist erheblich weniger wert als die Nutzung als Wohnraum, zumal der VIII. Zivilsenat auch nur die konkrete Lagerfläche – und nicht die Wohnfläche – berücksichtigt hat.
