Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer kann nur gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) aufgehoben werden, wenn der Erwerb in Gänze zivilrechtlich wirksam beseitigt wird. Scheidet nur einer von zwei Miteigentümern nachträglich aus dem Vertrag aus, bleibt die für diese Partei festgesetzte Grunderwerbsteuer bestehen, entschied der BFH (Urteil vom 14.01.2026 – II R 24/23).
Im April 2020 erfüllte sich ein Paar den Traum vom Eigenheim. Der notariell beurkundete Kaufvertrag über das Einfamilienhaus sah einen Erwerb "zu je ½ Anteil" vor, eine Woche später folgte die Auflassungsvormerkung. Nur wenige Tage danach setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest – dabei entfiel ein hälftiger Betrag von 9.912 Euro auf jeden der zwei Lebensgefährten. Nach der Bestellung des Grundpfandrechts im Frühjahr 2021 trennten sich die Wege der beiden allerdings, woraufhin nach einer möglichst schnellen Abwicklung gesucht wurde.
Austritt an sich erfolgreich
Die Partnerin wollte sich so schnell wie möglich vom Vertrag lösen und fand bald darauf eine Einigung mit ihrem Ex-Partner sowie dem Ehepaar, das ihnen das Grundstück verkauft hatte. Bei einem weiteren Notartermin wurde daher ein "Vertrag zur Rückgängigmachung des Erwerbs eines ½ Miteigentumsanteils" sowie im gleichen Zug ein "Neuverkauf des Anteils" beurkundet. Darin war vereinbart, dass der ursprüngliche Kaufvertrag "hinsichtlich des an [die Ex-Partnerin] verkauften Miteigentumsanteils" aufgehoben werden sollte. Unter Entlassung der Partnerin aus sämtlichen Pflichten sollte der 50%-ige Miteigentumsanteil dann an den Partner gehen, der nun auch den ganzen Kaufpreis zu zahlen habe. Alle Parteien gingen davon aus, dass hier einst zwei eigenständige Verträge über je 50% des Grundstücks geschlossen worden waren.
Die ausgetretene Lebenspartnerin beantrage beim Finanzamt daraufhin die Aufhebung des Steuerbescheides zu ihrem Teil der Grunderwerbsteuer. Nach erfolglosem Widerspruch gelangte die Sache zunächst vor das FG Köln, das der Frau Recht gab. Da sie kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Weiterveräußerung an ihren Verflossenen gehabt habe, stehe ihr Interesse an der Lösung vom Vertrag im Vordergrund. Die Revision zum BFH brachte nun indes ein anderes Ergebnis. Eine enge Auslegung der einschlägigen Vorschrift bringe eine andere Lösung.
Nur die Aufhebung führt zur Aufhebung
Der Senat machte, übereinstimmend mit dem Finanzamt, deutlich, dass das GrEStG eine Aufhebung des Steuerbescheides nur erlaube, wenn die Vereinbarung über den Erwerb "rückgängig" gemacht worden sei. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH müsse der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung dabei wiedererlangen. Davon wiederum könne hier erst die Rede sein, wenn der Anspruch auf Veräußerung des Grundstücks zivilrechtlich wirksam beseitigt worden sei – und zwar durch Aufhebung des (gesamten) Grundstückkaufvertrags.
Ein Erwerb zu Miteigentum – wie hier – sei auf einen gemeinschaftlichen Anspruch gerichtet, die Leistung sei entgegen der Meinung der Beteiligten gerade nicht teilbar. Der Anspruch könne damit nur dann im Sinne einer "Rückgängigmachung" beseitigt werden, wenn der Kaufvertrag insgesamt aufgehoben werde. Wenn nur eine Seite der Bruchteilsgemeinschaft ausscheide und der andere Teil wie hier in dessen Position eintrete, bleibe der Vertrag hingegen insgesamt bestehen.
Die Konsequenzen der Unteilbarkeit habe das vorinstanzliche FG hier übersehen. Dass die Parteien ihren Vertrag fälschlicherweise als zwei getrennte Verträge gewertete hätten, habe nicht berücksichtigt werden dürfen. Dass der Vertrag das Grundstück "zu je ½ Anteil" zum Gegenstand hatte, schade ebenso nicht. Die Formulierung habe ihren Ursprung in § 47 Abs. 1 GBO, wonach das Eigentum für mehrere gemeinschaftlich auch so ins Grundbuch eingetragen werden könne, dass die Berechtigten in Bruchteilen einzeln angegeben würden. Werde die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen, enthalte der Kaufvertrag diese Aufteilung dann sogar zwangsläufig.
