Ein vertraglich festgelegter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten bindet Vermieterinnen und Vermieter auch für künftige Abrechnungen. Eine Änderung ist nur zulässig, wenn die weitere Anwendung unzumutbar ist – oder beide Seiten zustimmen, entschied das AG Hanau (Urteil vom 15.08.2025 – 32 C 16/25).
In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin von einem Mieter Mietrückstände sowie Nachzahlungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Vermieterin bei mehreren Positionen den bisherigen Verteilungsschlüssel geändert habe: Statt wie zuvor nach der Zahl der in den Wohnungen lebenden Personen abzurechnen, habe sie nun teilweise auf die Wohnfläche abgestellt. Das habe zu einer für ihn nachteiligen Kostenverteilung geführt. Auf Grundlage der bisherigen Berechnungsmethode ermittelte der Mieter eigene Abrechnungsergebnisse, kam dabei teilweise zu Guthaben und rechnete diese mit den Forderungen der Vermieterin auf.
Gericht sieht ursprüngliche Vereinbarung als bindend
Der Mieter habe zu Recht beanstandet, dass die Vermieterin – anders als zuvor der frühere Eigentümer – den vereinbarten Verteilungsschlüssel ohne Zustimmung geändert habe, so die Richterinnen und Richter. Nach Auffassung des Gerichts blieb die ursprünglich gewählte Verteilung der Betriebskosten nach der Personenzahl verbindlich. Zwar habe der damalige Eigentümer die Abrechnungsart zunächst frei wählen dürfen, mit der ersten Betriebskostenabrechnung habe er sich jedoch festgelegt, erklärte das AG Hanau. Eine spätere Änderung sei grundsätzlich nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.
Einseitig könne eine Anpassung nur dann erfolgen, wenn die weitere Anwendung des vereinbarten Schlüssels unzumutbar sei. Dass eine solche Unzumutbarkeit hier vorlag, konnte das Gericht allerdings nicht erkennen. Zur Begründung hatte die Vermieterin angeführt, die Zahl der im Gebäude tatsächlich lebenden Personen lasse sich nur schwer und ungenau ermitteln. Diesen Einwand hielten die Richterinnen und Richter zwar grundsätzlich für nachvollziehbar, im konkreten Fall aber nicht für überzeugend. Denn bei manchen Abrechnungsposten habe die Vermieterin weiterhin nach Personenzahl abgerechnet – ohne dass sie dargelegt habe, weshalb dort keine vergleichbaren Probleme bestanden hätten.
Da die geänderte Abrechnung daher zu überhöhten Nachforderungen geführt habe, sei der Mieter rechnerisch teilweise im Plus gewesen. Er habe daher mit den Guthaben wirksam gegen die offenen Forderungen der Vermieterin aufrechnen dürfen.
Zudem sah das Gericht in der fehlerhaften Betriebskostenabrechnung eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis. Die dem Mieter entstandenen Anwaltskosten für die Überprüfung der Abrechnungen durfte er daher ebenfalls in Abzug bringen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
