Das AG Düsseldorf hat den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für ungültig erklärt, mit dem diese verhindern wollte, dass ein Ehepaar seine Wohnung an einen Verein für Obdachlosenhilfe verkauft. Die Gemeinschaft muss die nötige Zustimmung nun erteilen (Urteil vom 24.11.2025 – 290a C 42/25).
Der Verein "asphalt e.V. – Verein zur Förderung obdachloser und armer Menschen" hatte im Februar 2025 mit dem derzeitigen Eigentümerehepaar einen Kaufvertrag über eine Erdgeschosswohnung im Haus der Eigentümergemeinschaft geschlossen. Der Verein verfolgt das Konzept "Housing First": Obdachlose Menschen sollen eine eigene Wohnung erhalten und von Sozialarbeiterinnen und -arbeiter begleitet werden. Hintergrund ist der Gedanke, dass dauerhafter Wohnraum ein zentraler Ausgangspunkt für gesellschaftliche Integration ist. Wer konkret in die Wohnung einziehen sollte, stand bei Vertragsschluss noch nicht fest, es sollte sich aber um leistungsberechtigte Personen nach § 7 SGB II handeln, deren Unterkunftskosten das Jobcenter übernähme.
Andere Eigentümer fürchteten um soziale Struktur im Haus
Doch dabei hatten sie die Rechnung ohne den Wirt, in diesem Fall ohne die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer gemacht. Nach der Gemeinschaftsordnung bedarf die Weiterveräußerung einer Einheit der Zustimmung des Verwalters, die allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Die Eigentümerversammlung verweigerte die Zustimmung mit der Begründung, es bestünden Zweifel, ob sich die neuen Bewohnerinnen und Bewohner in die Hausgemeinschaft einfügen könnten. Sie verwies auf frühere chaotische Zustände im Gebäude, die sie mit einer bestimmten sozialen Struktur in Verbindung brachte. Vor der Übernahme durch den aktuellen Verwalter im Jahr 2016 sei es zu Messerstechereien und Schlägereien unter den Mieterinnen und Mietern gekommen, Fremde seien ein- und ausgegangen und "Vandalismus am Eigentum war damals an der Tagesordnung", wie das Urteil, das beck-aktuell vorliegt, aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung zitiert.
Die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer befürchteten demnach beim Verkauf an die Obdachlosenhilfe häufig wechselnde Bewohnerinnen und Bewohner und eine Veränderung der inzwischen stabileren sozialen Struktur im Haus. Dies könne sich auf die Sicherheit und Ordnung auswirken. Zudem machten sie einen Verstoß gegen die Zweckbestimmung der Anlage als Wohnhaus geltend, das Gebäude sei nicht geeignet für Menschen in prekären Situationen.
Der Verein klagte schließlich gegen den Beschluss der Versammlung, im Rahmen eines Pro-Bono-Mandats vertreten vom Hengeler-Müller-Partner Dirk Uwer. Der renommierte Öffentlich-Rechtler argumentierte, dass die Sorge um die Sozialstruktur kein wichtiger Grund sei, aus dem man die Zustimmung verweigern dürfe, und stützte diese Argumentation nach Angaben der Kanzlei auch "auf die verfassungsrechtliche Dimension der Angelegenheit". Vom AG Düsseldorf gab es dafür jetzt Zustimmung.
Keine Ungleichbehandlung für eine homogene Hausgemeinschaft
Nach § 12 Abs. 2 WEG und der Gemeinschaftsordnung darf die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als Beispiele nennt die Gemeinschaftsordnung Zweifel an der Zuverlässigkeit des Erwerbers bzw. der Erwerberin oder deren Fähigkeit, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen. Ein wichtiger Grund müsse immer in der jeweiligen Person oder deren Umfeld liegen und eine konkrete Gefahr für die Gemeinschaft begründen, führte das AG dazu aus.
Das Gericht stellte klar: "Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, ist kein wichtiger Grund". Eine Ungleichbehandlung Wohnungsloser, in den Worten des AGG also eine Diskriminierung, könne auch nicht mit § 19 Abs. 3 AGG gerechtfertigt werden. Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt die Norm eine unterschiedliche Behandlung "im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse".
Laut dem AG Düsseldorf erfasst das jedoch eine unterschiedliche Behandlung, um sozial stabile Strukturen zu schaffen, nicht aber, um mehr Homogenität herzustellen. Im Gegenteil subsumiere die Gesetzesbegründung gerade mehr Heterogenität und nicht mehr Homogenität unter § 19 Abs. 3 AGG. Auch die Vorschrift des § 20 Abs. 1 AGG, die eine unterschiedliche Behandlung verschiedener Personengruppen erlaubt, um zum Beispiel Schäden zu verhüten oder Gefahren zu vermeiden, helfe den anderen Eigentümerinnen und Eigentümern nicht: Die wirtschaftliche Situation einer Person sei kein zulässiger Differenzierungsgrund sei.
Obdachlose sind keine Gefahr
Das Gericht sah auch keine greifbaren Anhaltspunkte für die Befürchtung der Eigentümergemeinschaft, dass obdachlose Menschen die Sicherheit im Haus gefährden könnten. Frühere Probleme im Gebäude seien nicht dem Verein oder den von ihm vermittelten Personen zuzurechnen. Es gebe keinen Erfahrungssatz, dass obdachlose Menschen unter sozialpädagogischer Begleitung den Hausfrieden störten.
Auch die beabsichtigte Nutzung verstoße nicht gegen die Zweckbestimmung der Anlage: Die Wohnung solle laut dem Verein Menschen dauerhaft als Wohnraum dienen, nicht nur als kurzfristige Schlafstätte. Es wäre an der Eigentümergemeinschaft gewesen, einen wichtigen Grund darzulegen und zu beweisen, so das AG. Das sei ihr nicht gelungen.
Die damit obsiegende Kanzlei Hengeler Mueller sprach in einer Mitteilung vom Mittwoch von einem "Grundsatzurteil für die Bekämpfung der Obdachlosigkeit". "Housing First" sei ein "wissenschaftlich anerkannter Ansatz zur nachhaltigen Bekämpfung von Obdachlosigkeit". Das Konzept aus den USA wird in Finnland seit Jahren umgesetzt, in anderen Staaten, darunter auch in mehreren deutschen Städten, seit Jahren verprobt.
Die Eigentümergemeinschaft muss nun die Zustimmung zum Verkauf erteilen und trägt die Kosten des Rechtsstreits. Gegen das Urteil ist noch die Berufung zum LG Düsseldorf möglich.
