Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München und Frankfurt a.M.
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 01/2020 vom 16.01.2020
Diese Urteilsbesprechung ist Teil des zweiwöchentlich erscheinenden Fachdienstes Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Neben weiteren ausführlichen Besprechungen der entscheidenden aktuellen Urteile im Miet- und Wohnungseigentumsrecht beinhaltet er ergänzende Leitsatzübersichten und einen Überblick über die relevanten neu erschienenen Aufsätze. Zudem informiert er Sie in einem Nachrichtenblock über die wichtigen Entwicklungen in Gesetzgebung und Praxis. Weitere Informationen und eine Schnellbestellmöglichkeit finden Sie unter www.beck-online.de.
Sachverhalt
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte zu 3 (nachfolgend Beklagter) ist Mieter einer im Erdgeschoß gelegenen Teileigentumseinheit, die im Eigentum der am Revisionsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 1 und 2 steht. In einer in der notariellen Teilungserklärung enthaltenen Regelung über die Nutzung der Einheit wird diese als „Laden“ bezeichnet. Der Beklagte betreibt darin eine Eisverkaufsstelle, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbietet. In den Räumlichkeiten und auf der Fläche davor stehen Stühle und Tische. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.11.2016 wurde der Beschluss gefasst, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele zu beauftragen.
Das Amtsgericht hat der gegen den Beklagten gerichteten Klage auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, insbesondere als Eisdiele, stattgegeben. Seine hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat dies wie folgt begründet:
Der Beklagte sei aus § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Nutzung der Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb, insbesondere als Eisverkaufsstelle, zu unterlassen, da eine solche Nutzung unter Zugrundelegung des allgemeinen Sprachgebrauchs nicht unter den Begriff des Ladens subsumiert werden könne, wie er als Zweckbestimmung in der Teilungserklärung für diese Räumlichkeiten vorgesehen sei. Von dem Betrieb eines Ladens könne nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten würden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhielten und aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, etwa durch eine Bestuhlung, zum Verweilen eingeladen würden. Dann stehe nicht mehr der Verkauf, sondern der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund, was mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden einhergehe. Bei einer typisierenden Betrachtung verursache diese Nutzung eine größere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.
Der Beklagte sei hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs als Mieter der Einheit passivlegitimiert. Zwar werde die Bindung des Mieters an eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung des Sondereigentums teilweise verneint, weil eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nur im Verhältnis zwischen ihnen wirke, nicht aber gegenüber Dritten. Richtigerweise werde durch eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter aber, wie in § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG vorgesehen, der Inhalt des Sondereigentums bestimmt. Diese dingliche Rechtsposition wirke im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann. Die Vermietung könne keine Auswirkung auf den Inhalt des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums haben. Anderenfalls könnte der Sondereigentümer durch die Vermietung seine Gebrauchsbefugnis faktisch erweitern und vereinbarte Beschränkungen umgehen.
Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Revision.
Entscheidung
Die Revision hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zu Recht bejahe das Berufungsgericht einen Anspruch der Wohnungseigentümer gegen den Beklagten aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Unterlassung der Nutzung der von ihm gemieteten Teileigentumseinheit als Gastronomiebetrieb. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.
Als Anspruchsgrundlage für den unmittelbaren Anspruch eines Sondereigentümers gegen den Mieter eines anderen Sondereigentümers auf Unterlassung einer bestimmten Nutzung der angemieteten Einheit komme, da Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG auf Einhaltung einer Gebrauchsregelung den Eigentümern nur im Innenverhältnis bei unzulässigem Gebrauch durch andere Eigentümer gegen diese zustehen können, nur § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Anspruch setze somit voraus, dass der Mieter das Eigentum des Sondereigentümers beeinträchtigt, der die Unterlassung begehrt. Diese Voraussetzung sei ohne weiteres gegeben, wenn der Mieter das Gemeinschaftseigentum in einer Weise nutzt, die einer von den Eigentümern - gleich ob durch Vereinbarung oder durch Beschluss - getroffenen Gebrauchsregelung widerspricht. Mit der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nehme der Mieter das Miteigentum aller Eigentümer in Anspruch. Hierzu sei er nur deshalb berechtigt, weil jeder Sondereigentümer - vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen - nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung seines Sondereigentums befugt sei und diese Befugnis auch die Übertragung der Berechtigung zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG umfasse. Der Mieter übe folglich in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum eine von seinem Vermieter als Miteigentümer abgeleitete Befugnis zur Inanspruchnahme des auch fremden Miteigentums an dem Grundstück aus, die nicht weiterreichen könne, als die Befugnis des Eigentümers, der sie dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses einräume.
Das Recht des Sondereigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bestehe gemäß § 13 Abs. 2 WEG nur nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG. Er könne folglich dieses Recht dem Mieter nur dergestalt übertragen, dass dieser - wie der Sondereigentümer selbst - zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Einhaltung der Gebrauchsregelungen nach § 15 WEG berechtigt ist. Allein aufgrund und im Umfang dieser Übertragung seien die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu dulden. Verstößt der Mieter gegen eine für das Gemeinschaftseigentum getroffene Gebrauchsregelung, überschreite er seine Befugnis zu dessen Nutzung und beeinträchtigt - selbst wenn ihm der vermietende Eigentümer diese Nutzung gestattet haben sollte - unmittelbar das Eigentum aller anderen Eigentümer, mit der Folge, dass diese einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen ihn geltend machen können.
Gehe es hingegen um die zweckwidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch einen Mieter, sei die Rechtslage auf den ersten Blick eine andere, weil der Mieter das Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer insoweit nicht in Anspruch nehme und es folglich an einer unmittelbaren Beeinträchtigung ihres Eigentums zu fehlen scheine. Gleichwohl haben die Wohnungseigentümer in dieser Konstellation einen unmittelbaren Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen den Mieter auf Unterlassung der gegen die Zweckbestimmung verstoßenden Nutzung der Einheit.
Zwar betreffe eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung – z.B. wie hier als Laden - nicht die sachenrechtliche Zuordnung, die nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein könne, sondern diene der Regelung der Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander.
Solche Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können aber gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch die Eintragung in das Grundbuch nach § 10 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und auf diese Weise „verdinglicht“ werden. Enthalte die Teilungsvereinbarung (§ 3 Abs. 1 WEG), die nach § 4 Abs. 1 WEG in das Grundbuch einzutragen sei, für eine Sondereigentumseinheit eine Zweckbestimmung, die vorgebe, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe, werde hierdurch der Inhalt des Sondereigentums an dieser Einheit ausgestaltet.
Dies gelte nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG ebenso, wenn die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer vorgegeben werde oder wenn die Wohnungseigentümer die Zweckbestimmung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel durch Beschluss ändern.
Zwar führe die auf diese Weise bewirkte inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums nicht dazu, dass die Zweckbestimmung selbst den Charakter eines absoluten Rechts erhalte und dingliche Wirkung gegenüber jedermann entfalte. Gleichwohl stelle die Nutzung der Sondereigentumseinheit durch den Mieter, die der für diese Einheit vereinbarten Zweckbestimmung widerspreche, eine Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer dar. Der in § 903 Satz 1 BGB enthaltene Grundsatz, wonach der Eigentümer einer Sache, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren könne, gelte nach § 13 Abs. 1 WEG auch für das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers. Dieses Sondereigentum könne - anders als sonstiges Eigentum - durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, etwa durch eine Zweckbestimmung, näher ausgestaltet werden und habe dann den vereinbarten Inhalt. Durch diese inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums werde die Befugnis des Sondereigentümers, sein Eigentum nach Belieben zu nutzen, im Verhältnis zu den anderen Sondereigentümern beschränkt. Diese Beschränkung der Rechte aus dem Sondereigentum vermittle den übrigen Sondereigentümern spiegelbildlich als Inhalt ihres Sondereigentums und des Miteigentums am Grundstück das Recht, ihr Sondereigentum unter Ausschluss eines zweckwidrigen Gebrauchs einer anderen Einheit zu nutzen. Die der Zweckbestimmung widersprechende Nutzung einer Sondereigentumseinheit stelle sich damit als (mittelbare) Beeinträchtigung des Eigentums aller Wohnungseigentümer dar, und zwar auch dann, wenn sie nicht durch den Sondereigentümer, sondern durch dessen Mieter erfolge. Diese Beeinträchtigung müssen die Wohnungseigentümer nicht dulden, selbst wenn der Mieter vertraglich im Verhältnis zu seinem Vermieter zu einer solchen Nutzung berechtigt sein sollte. Auch insoweit gelte, dass der Sondereigentümer, von dem der Mieter seine Nutzungsbefugnis ableitet, diesem nicht mehr an Rechten übertragen könne, als er selbst im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern habe.
Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstoße auch gegen eine - wie hier - in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden dürfe. Unter einem Ladenraum werden Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund stehe. Durch das Aufstellen von Stühlen und Tischen werde der Kunde zum Verweilen und zum Verzehr der angebotenen Waren vor Ort eingeladen. Der Kunde werde zum Gast. Wie bei einer Gaststätte stehe nicht mehr der bloße Verkauf von Eis sowie ggf. Kaffeespezialitäten und anderen Getränken im Vordergrund, sondern der Genuss bzw. Verbrauch dieser Speisen und Getränke vor Ort und die Kommunikation mit anderen Gästen.
Auch bei einer typisierenden Betrachtung störe die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisdiele jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. Schon der Verzehr der angebotenen Speisen und Getränke außerhalb einer Eisdiele sei regelmäßig mit Geräuschen verbunden, die bei dem bloßen Erwerb von Waren innerhalb eines Ladengeschäfts nicht entstehen, etwa mit dem Klappern von Geschirr und dem Rücken von Stühlen. Vor allem aber entstehe durch die Kommunikation der Gäste untereinander eine Geräuschkulisse, die bei einem Ladengeschäft, das die Kunden lediglich zum Erwerb von Waren aufsuchen und danach wieder verlassen, üblicherweise nicht entstehe
Praxishinweis
Der BGH hatte die Frage, ob den Wohnungseigentümern gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zusteht, bisher ausdrücklich offengelassen (BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14, NJW 2015, 2968). Er bejaht dies mit guter Argumentation und folgt damit der herrschenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur (OLG München, Urteil vom 25.02.1992 - 25 U 3550/91, NJW-RR 1992, 1492; OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.09.1992 - 8 W 256/92, NJW-RR 1993, 24; OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.03.1993 - 2 U 124/92, NJW-RR 1993, 981; Suilmann in Bärmann, WEG, 14. Auflage 2018, § 13 Rn. 138 f.; Falkner in BeckOGK,
Nach der Gegenansicht binden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nur diese selbst, nicht aber Dritte. Demnach führe es zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte, wenn aus Vereinbarungen Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB gegen Dritte abgeleitet würden. Die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch habe nach § 10 Abs. 3 WEG nur den Zweck, Sondernachfolger der Sondereigentümer zu binden, mache den Inhalt der Vereinbarung aber nicht zum absoluten Recht mit dinglicher Wirkung gegen Dritte (AG Hannover, Urteil vom 28.08.2009 – 458 C 7007/09, ZMR 2010, 153, 154; Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 5. Auflage 2019, § 13 Rn. 5; Lehmann-Richter, ZWE 2019, 105, 107).
Offen bleibt jedoch weiterhin, ob den Sondereigentümern der Unterlassungsanspruch gegen den Mieter zusteht, wenn die Wohnungseigentümer im Beschlusswege Gebrauchsregelungen treffen (bejahend OLG Frankfurt, aaO; Müller in BeckOK, 01.08.2019, § 14 WEG, Rn. 122). Dem ist zu folgen, denn der Vermieter kann dem Mieter keine weitergehenden Rechte übertragen, als er selbst hat. Der Mieter kann z.B. nicht eine von der Hausordnung abweichende mietvertragliche Regelung, den anderen Wohnungseigentümern entgegenhalten (LG Hamburg, Urteil vom 25. 11. 2011 − 317 S 55/11, ZWE 2012, 290).
