Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München und Frankfurt a.M.
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 24/2019 vom 05.12.2019
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Sachverhalt
Die Kläger verlangen von der beklagten Stadt Zahlung rückständiger Miete für die Monate Mai bis Dezember 2017 i.H.v. insgesamt 21.160 EUR nebst Zinsen.
Die Beklagte mietete von den Klägern mit einem als „Mietvertrag über Wohnräume“ überschriebenen Formularvertrag vom 26.01.2016 ein Wohnhaus, in dem die Beklagte beabsichtigte, bis zu 14 Personen unterzubringen, die ihr als Flüchtlinge zugewiesen werden. Die monatliche Miete betrug insgesamt 2.645 EUR. § 4 des Mietvertrags enthält folgende Regelung:
„Abweichend von § 3 wird das Recht beider Mietvertragsparteien zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses für die Dauer von 60 Monaten ab Abschluss des Vertrages ausgeschlossen. Der darin liegende Kündigungsverzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages und mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses Zeitraums vereinbart werden. Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. Für die Fristen der ordentlichen Kündigung nach Wegfall des Kündigungsausschlusses gelten die gesetzlichen Regelungen.“
Die in der Klausel genannte Zahl „60“ wurde an der in dem Vertragsformular vorgegebenen Stelle handschriftlich eingefügt. Neben der Klausel befindet sich ein mit einem Sternchen gekennzeichneter Hinweis, der am Ende der Klausel mit der Formulierung „Sonderprogramm Flüchtlingswohnraum“ erläutert wird.
Aufgrund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen im Jahr 2016 fand eine Belegung des Hauses zu keiner Zeit statt. Mit Schreiben vom 17.01.2017 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.04.2017 und vertrat dabei die Auffassung, die Sondervereinbarung über die Kündigungszeit von 60 Monaten sei entfallen, weil ihr seit Anfang 2016 keine Flüchtlinge mehr zugewiesen worden seien. Mit Schreiben vom 12.07.2017 forderte die Beklagte die Kläger zudem auf, einer Mietanpassung auf 5 EUR/m² zuzustimmen, weil die vereinbarte Kaltmiete von 10,62 EUR/m² die ortsübliche Miete um 112 % übersteige. Mit Schreiben vom 25.08.2017 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis hilfsweise fristlos mit der Begründung, sie sei zur Kündigung berechtigt, weil die Kläger die Zustimmung zu einer Mietanpassung verweigert hätten.
Das Amtsgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Kläger das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt und dies im Wesentlichen damit begründet, dass das Mietverhältnis mangels einschlägiger Kündigungsgründe nicht wirksam gekündigt wurde und den Klägern daher die Mietzahlungen zustanden. Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten.
Entscheidung
Die Revision hat keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht habe zu Recht angenommen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die Kündigung der Beklagten vom 17.01.2017 noch durch deren Kündigung vom 25.08.2017 beendet wurde und daher den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Mietzahlung in der geltend gemachten Höhe zustehe.
Entgegen der Auffassung der Revision sei der von den Mietvertragsparteien in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam. Dabei könne dahinstehen, ob diese Regelung zwischen den Vertragsparteien i.S.v. § 305b BGB ausgehandelt worden sei oder ob es sich um eine formularmäßige Vertragsklausel handle, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege.
Nehme man mit dem Berufungsgericht an, dass der in § 4 des Mietvertrags geregelte Kündigungsausschluss zwischen den Mietvertragsparteien individualvertraglich vereinbart worden sei, stehe die Wirksamkeit dieser Klausel außer Frage. Der vereinbarte Kündigungsausschluss sei aber auch dann wirksam, wenn man mit der Revision davon ausgehe, dass es sich bei § 4 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handle, weil die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalte.
Zwar würde ein formularvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss, der die Dauer von vier Jahren übersteigt, den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein; dies gelte jedoch nur für Wohnraummietverhältnisse. Das Berufungsgericht gehe insoweit zu Recht davon aus, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht um ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB, sondern um ein allgemeines Mietverhältnis gemäß § 535 BGB handle. Das hier zur Beurteilung stehende Vertragsformular sei zwar als „Mietvertrag über Wohnräume“ überschrieben und verschiedene Bestimmungen des Mietvertrags legen nahe, dass die Parteien das Mietverhältnis den Regelungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, sei jedoch auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Wohnraummiete liege vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Erfolge die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, sei hingegen allgemeines Mietrecht maßgebend.
Auf dieser rechtlichen Grundlage sei die Annahme des Berufungsgerichts, bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Die Beklagte habe die Immobilie angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge decken zu können. Der Zweck der Anmietung sei deshalb nicht darauf gerichtet, selbst die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, zumal eine juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben könne. Der vertragsgemäße Gebrauch der Beklagten habe sich vielmehr darauf bezogen, die angemieteten Räumlichkeiten zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken überlassen zu dürfen.
Zudem sei im vorliegenden Fall die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses auch nicht im Hinblick auf die Anwendbarkeit der für den Wohnraummieter geltenden Schutzvorschriften geboten. Dies zeigen die Regelungen in §§ 549 Abs. 2 Nr. 3, 578 Abs. 3 BGB. Miete eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege als Hauptmieter Wohnraum an, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf als Untermieter zu überlassen, seien nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Verhältnis Hauptmieter zu Untermieter wesentliche Mieterschutzbestimmungen nur dann nicht anwendbar, wenn der Untermieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen worden sei. Nach der für Mietverträge, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, geltenden Vorschrift des § 578 Abs. 3 BGB, seien auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, die in der Norm aufgezählten Mieterschutzbestimmungen anwendbar. Beiden Bestimmungen sei der Grundsatz zu entnehmen, dass Mietverhältnisse über Wohnraum, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem Träger der Wohlfahrtspflege angemietet wurde, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, im Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter nicht als Wohnraummietverhältnisse anzusehen seien. Sei bereits der Hauptmietvertrag als Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB zu qualifizieren, kämen die in den beiden Normen aufgeführten Mieterschutzvorschriften unmittelbar zur Anwendung; dann bedürfe es der Regelungen in §§ 549 Abs. 2 Nr. 3, 578 Abs. 3 BGB nicht.
Liege demnach kein Wohnraummietverhältnis vor, werde die Beklagte durch den in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB. Die Höchstgrenze von vier Jahren für die Befristung eines Mietverhältnisses gelte ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse, soweit die Anwendung dieser Vorschrift für bestimmten Wohnraum nicht ausdrücklich gemäß § 549 Abs. 2 und 3 BGB ausgeschlossen sei. Bei Formularverträgen über allgemeine Mietverhältnisse sei eine mehrjährige Bindung für sich genommen nicht als unangemessene Benachteiligung des anderen Teils zu werten. Mietverträge seien als typische Dauerschuldverhältnisse regelmäßig auf eine längere Laufzeit angelegt; gesetzliche Bestimmungen, welche die Länge der Vertragsdauer beschränken, gebe es dabei nicht. Aus der Regelung in § 544 BGB könne vielmehr geschlossen werden, dass außerhalb von Wohnraummietverhältnissen für Mietverträge auch Laufzeiten von über 30 Jahren vereinbart werden können. Anders als beim Mieter von Wohnraum bestehe bei der Beklagten auch kein Mobilitätsinteresse, das eine Beschränkung der Dauer des Kündigungsausschlusses auf vier Jahre rechtfertigen könne. Die Beklagte als Träger der öffentlichen Verwaltung habe vielmehr im Rahmen der Planung der ihr obliegenden Aufgabe, die ihr zugewiesenen Flüchtlinge mit Wohnraum zu versorgen, bereits bei Vertragsabschluss entscheiden können, für welche Dauer sie die Anmietung der Räume vornehmen will. Deshalb werde die Beklagte jedenfalls durch eine Bindung an den Mietvertrag für die Dauer von 60 Monaten nicht unangemessen benachteiligt iSv § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Da die Bestimmung des § 4 des Mietvertrags demnach sowohl als Formularklausel als auch als Individualvereinbarung keinen rechtlichen Bedenken unterliege, sei das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 17.01.2017 zum 30.04.2017 beendet.
Auch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 25.08.2017 sei unwirksam.
Die Revision rüge insoweit, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft den Vortrag der Beklagten, die vereinbarte Kaltmiete von 10,62 EUR/m² übersteige die ortsübliche Miete um 112 %, nicht zum Anlass genommen, die Sittenwidrigkeit der Mietpreisvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB zu prüfen. Ein Vertrag sei als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinanderstehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Bei gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen liege ein auffälliges Missverhältnis zwar regelmäßig schon dann vor, wenn die vereinbarte Miete oder Pacht um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Für die Prüfung, ob die vereinbarte Miete diese Schwelle überschreitet, sei aber auf den üblichen Wert abzustellen, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Im vorliegenden Fall sei daher für die Prüfung der Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht die allgemein ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum heranzuziehen, sondern auf die Miete, die auf dem Wohnungsmarkt für vergleichbare Unterkünfte zur Abdeckung des Wohnbedarfs von Flüchtlingen zu erzielen gewesen ist, abzustellen. Hierzu fehle es jedoch bereits an ausreichendem Sachvortrag der Beklagten.
Praxishinweis
Der BGH führt seine Rechtsprechung fort, wonach bei der Frage, ob ein Mietvertrag als Wohnraummietvertrag zu qualifizieren ist, auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84, NJW 1985, 1772, zu einem Mietvertrag, den die BRD mit dem Vermieter von Wohnungseigentum abschließt, um der ihr nach dem Nato-Truppenstatut obliegenden Verpflichtung zur Deckung des Wohnraumbedarfs der US-Streitkräfte nachzukommen).
Da es sich nach diesen Grundsätzen vorliegend nicht um einen Wohnraummietvertrag handelte, war auch der vereinbarte Kündigungsverzicht für die Dauer von 5 Jahren wirksam. Der BGH konnte die Frage, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt, offenlassen, da der vereinbarte Kündigungsverzicht auch bei Vorliegen eines Formularmietvertrages wirksam wäre. Denn die 4-Jahres-Beschränkung (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2015 - VIII ZR 247/14 - NJW 2015, 3780 Rn. 19; Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 163/10, BeckRS 2011, 7723 Rn. 10 f.) gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Individualvertraglich können aber auch die Parteien von Wohnraummietverträgen ohne zeitliche Begrenzung auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten, ohne den Schutzzweck des § 573c Abs. 4 BGB zu unterlaufen oder gegen § 575 Abs. 4 BGB zu verstoßen (Bub, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kapitel II Rn. 1672; krit. LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 – 23 S 92/16, NZM 2017, 808).
Im Übrigen trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko der Mietsache (BGH, Urteil vom 17.03.2010 - XII ZR 108/08, NJW-RR 2010, 1016). Von diesem Grundsatz können die Parteien durch eine Vereinbarung abweichen und somit weitere Kündigungsmöglichkeiten schaffen (BGH, Urteil vom 23.10.2002 - XII ZR 202/99, NJW-RR 2003, 152). Eine solche Vereinbarung haben die Parteien vorliegend nicht getroffen.
