Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München und Frankfurt a.M.
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 21/2019 vom 24.10.2019
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Sachverhalt
Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 EUR. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24.10.2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 3.450 EUR ab dem 01.01.2014 zuzustimmen. Zur Begründung nahm die Klägerin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Mietspiegel der Stadt Fürth.
Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.
Eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth sei offensichtlich nicht gegeben, so dass das unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Fürth begründete Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei. Bei der Stadt Fürth handele es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Dabei bestünden auch erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Im Stadtgebiet Stein gebe es im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle, kein Krankenhaus, kein Kino oder Theater.
Beide Städte hätten zudem eine unterschiedliche Einwohnerzahl. In der Stadt Fürth lebten circa 125.000 Einwohner, in Stein hingegen lediglich circa 15.000 Einwohner. Auch sei die Bevölkerungsdichte unterschiedlich.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidung
Die Revision hat keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein gelegene streitgegenständliche Mietobjekt der Klägerin nicht geeignet ist und das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24.10.2013 daher den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Begründung nicht genügt.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Allerdings müsse das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diese Voraussetzungen seien hier bei dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24.10.2013 durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt.
Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Entgegen der Auffassung der Revision sei die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel erstellt worden sei, nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth seien keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB.
Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliege in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vom Tatrichter vorzunehmende Gewichtung und Würdigung sei revisionsrechtlich regelmäßig nur eingeschränkt darauf überprüfbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt habe, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet habe oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen seien, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt habe. Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung halte die Beurteilung des Berufungsgerichts stand.
Das Berufungsgericht habe die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen in rechtlich zutreffender Weise herausgearbeitet, gewichtet und gewürdigt. Es habe insbesondere beachtet, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewichtung und Abwägung zu treffen sei. Damit habe es die rechtlich erforderlichen Prüfungspunkte zutreffend erfasst und umgesetzt.
Das Berufungsgericht habe zutreffend insbesondere darauf abgestellt, dass in der Stadt Fürth etwa 125.000 Einwohner leben, während die Stadt Stein, in der das streitgegenständliche Mietobjekt liegt, nur circa 15.000 Einwohner hat. Auch stelle die Stadt Fürth ein sogenanntes Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungsprogramms dar, in dem über die zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversorgung hinaus für die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs vorgehalten werden. Demgegenüber handele es sich bei der Stadt Stein nicht um einen solchen zentralen Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen (etwa Theatern, Kinos, Krankenhäusern). Zudem befinden sich im Stadtgebiet von Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle, was für die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote sowohl innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner von Bedeutung sei.
In hinreichender Weise habe das Berufungsgericht dabei - entgegen der Auffassung der Revision - beachtet und gewürdigt, dass die beiden Gemeinden Fürth und Stein jeweils an der Stadtgrenze zu Nürnberg liegen und Nürnberg mit seinem vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und wirtschaftlichen Angebot von beiden Nachbar-Städten aus aufgrund des gemeinsamen Verkehrsverbunds des Großraums Nürnberg - mit der oben dargestellten Ausnahme - gut zu erreichen sei. Insbesondere sei es revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden, dass das Berufungsgericht der stark divergierenden Einwohnerzahl in Verbindung mit der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte von Stein und Fürth unter Gesamtwürdigung der übrigen Umstände des Einzelfalls das ausschlaggebende Gewicht zugemessen habe, um die Nachbargemeinden Stein und Fürth als nicht vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB anzusehen.
Praxishinweis
Vergleichskriterien zweier Gemeinden sind Art und Umfang der Wohnstruktur, die Wohndichte und Einwohnerzahl (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, NZM 2014, 236), die Anbindung an Versorgungszentren und die Infrastruktur sowohl im kulturellen, sozialen und wirtschaftlichen Bereich (OLG Stuttgart WuM 1982, 108; LG Flensburg, Beschluss vom 12.07.2018 - 1 S 1/18, BeckRS 2018, 21117, besprochen in FD-MietR 2018, 410790). Die Vergleichbarkeit kann auch nicht durch einen pauschalen Abzug hergestellt werden (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 558a BGB Rn. 48). Unter Beachtung dieser Kriterien hat das Berufungsgericht, wie der BGH feststellt, richtig entschieden.
Die teilweise in der Literatur vertretene Auffassung, bei den vergleichbaren Gemeinden müsse es sich um Nachbargemeinden handeln, die aneinandergrenzen (Palandt/Weidenkaff, Komm. z. BGB, 78. Auflage 2019, § 558a BGB Rn. 8; Sternel, Mietrecht aktuell, Kap. IV, Rn. 228), hat der BGH nicht thematisiert, obwohl die beiden Gemeinden Stein und Fürth tatsächlich nicht aneinandergrenzen. Ausgehend vom Wortlaut der Norm („vergleichbarer Gemeinde“), den auch der BGH vorliegend verwendet, ist die gegenteilige Auffassung (LG Itzehoe, ZMR 2012, 556, Börstinghaus in Schmidt-Futterer, aaO, Rn. 46; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage 2019, Kap. III. A Rn. 1246), wonach die unmittelbare Angrenzung kein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist, vorzugswürdig.
