Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München und Frankfurt
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 20/2019 vom 10.10.2019
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Sachverhalt
Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach einer Eigenbedarfskündigung. Der Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 22.10.1976 die streitgegenständliche 2-Zimmer Wohnung nebst einem Dachgeschossraum in München von den ursprünglichen Eigentümern an. Die Kläger sind nach Erwerb und Eintragung ins Grundbuch am 23.12.2016 als Rechtsnachfolger in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. Die derzeitige Grundmiete beträgt 1.150 EUR.
Mit Schreiben vom 28.03.2017 kündigten die Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 3) mit der Begründung, er beabsichtige, gemeinsam mit seiner Ehefrau in die streitgegenständliche Wohnung als neuen Hauptwohnsitz umzuziehen. Am 10.04.2018 fand ein Gespräch zwischen den Klägern zu 1) und 3) und dem Beklagten statt, dessen Ausgang im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist. Im Nachgang dieses Gespräches sandte der Kläger zu 1) den Entwurf eines Mietvertrages an den Beklagten mit einer erhöhten Grundmiete von 1.475 EUR per E-Mail zu, in der es heißt:
„(…) anbei erhalten Sie den Mietvertrag wie besprochen. In § 17 Nr. 14 finden Sie die Vereinbarung, dass wir von einer erneuten Kündigung wegen Eigenbedarfs mindestens bis Ende 2025 absehen.“
Der Abschluss eines neuen Mietvertrages zwischen den Parteien kam infolge nicht zustande, woraufhin die Kläger Räumungsklage erhoben.
Das Amtsgericht wies die Klage aufgrund erheblicher Zweifel am Erlangungsinteresse des Klägers zu 3) ab, weil dem Beklagten unmittelbar nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung am 11.04.2017 der Entwurf eines neuen Mietvertrages übersandt wurde.
Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung.
Während des Berufungsverfahrens sprach die Klagepartei zwei weitere fristlose, hilfsweise ordentliche verhaltensbedingte Kündigungen gegenüber dem Beklagten aus. Die Klagepartei kündigte das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Schreiben vom 06.11.2018 (nach Abmahnung) und 02.01.2019 jeweils mit der Begründung, dass der Beklagte zu verschiedenen Zeiten sämtliche Sicherungsschalter für das über seiner Wohnung liegende und im Besitz der Kläger befindliche Appartement stromlos geschaltet hatte.
Hintergrund der weitgehend unstreitigen Handlungen des Beklagten und des Ausspruchs der Kündigungen war folgender:
Bei dem Dachgeschoss-Appartement handelt es sich um einen leerstehenden und unbewohnten Hobbyraum, der sich im Besitz der Kläger befindet. Der Beklagte seinerseits hat einen weiteren Dachgeschoss-Raum daneben angemietet und zu einem früheren Zeitpunkt auf eigene Kosten ausgebaut. Der Strom des im Besitz der Kläger befindlichen Appartements läuft über den Zähler des Beklagten und wird ausschließlich von diesem bezahlt. In der Duschwanne des leerstehenden Appartements installierte der Kläger zu 1) einen Wecker mit zusätzlichem Vibrationsalarm und Zeitschaltuhr, der die Bewohner des Anwesens wiederholt nachts aus dem Schlaf riss. Am 18.08.2018 kam es zu einem Feuerwehreinsatz, weil der Beklagte aufgrund des läutenden Weckers über ihm vom Vorliegen des Signals eines Rauchmelders ausging und befürchtete, im Dachgeschoss sei ein Brand ausgebrochen. Der mit einer Zeitschaltuhr versehene Wecker beeinträchtigt die Mieter des Anwesens dauerhaft und riss sie immer wieder zu unterschiedlichen Zeiten aus dem Schlaf.
Entscheidung
Die Berufung hat keinen Erfolg. Weder die Eigenbedarfskündigung noch die weiteren verhaltensbedingten Kündigungen haben das Mietverhältnis beendet. Bei letzteren liege keine Pflichtverletzung des Beklagten vor; er habe vielmehr in Notwehr gem. § 227 BGB gehandelt.
Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 05.07.2018 begegne keine rechtlichen Bedenken. Die Darlegungs- und Beweislast bei bestrittenem Eigenbedarf trage der Vermieter. Hiervon zu unterscheiden sei die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses, also der im Räumungsrechtsstreit zu erbringende Nachweis, dass die für den Eigenbedarf vorgetragenen Gründe zutreffen, vorliegend der Kläger zu 3) also tatsächlich in die gekündigte Wohnung einziehen möchte. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme habe das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dass sich alleine aufgrund der Parteianhörung der Kläger zu 1) und 3) der Nachweis der Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses nicht führen lasse. Zwar haben beide Kläger den Nutzungswunsch des Klägers zu 3) bestätigt, eine tatrichterliche Überzeugung konnte das Amtsgericht allein aufgrund der Anhörung der Parteien allerdings nicht gewinnen. Das Amtsgericht habe hierzu ausgeführt, es sei nicht per se ausgeschlossen, dass die Schilderung der Kläger zutreffend sei. Sie sei jedoch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass dem Beklagten bereits kurze Zeit nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung ein neuer Mietvertragsentwurf mit einer höheren Miete zum Abschluss angeboten wurde, nicht so naheliegend, als dass ihr unter den gegebenen Umständen gegenüber der Schilderung des Beklagten eine höhere Glaubwürdigkeit zukomme. Zwar sei damit auch nicht festgestellt, dass sich der Sachverhalt so zugetragen habe, wie vom Beklagten vorgetragen. Notwendig für eine Klagestattgabe wäre jedoch, dass der von den Klägern vorgetragene Sachverhalt zur Überzeugung des Gerichts feststehe, was nicht der Fall sei. Die Kammer schließe sich dieser Bewertung des Amtsgerichts ausdrücklich an.
Es komme nicht darauf an, ob die Kläger vernünftige Gründe darlegt, weshalb er in die streitgegenständliche Wohnung ziehen möchte, wenn er bereits den Nachweis des Erlangungsinteresses nicht geführt habe. Soweit die Berufung ausführe, die Kläger hätten nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen geschildert, weshalb sie die ernsthafte Absicht verfolgten, die streitgegenständliche Wohnung selbst zu nutzen, so reiche die bloße Schilderung bzw. Darlegung der streitigen Tatsachen zum Eigenbedarf nicht aus, um den Nachweis als geführt anzusehen. Ein zulässiger Zeugenbeweis auf Einvernahme der Ehefrau des Klägers zu 3) sei zwar angeboten, aber ausdrücklich wieder zurückgezogen worden. Der nachgewiesene Umstand, dass die Kläger im Zuge der mit dem Beklagten geführten Nachverhandlungen vom 10.04.2017 bereits kurze Zeit nach Ausspruch der Kündigungen bereit waren, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu einer höheren Miete fortzuführen, sei vielmehr ein Indiz gegen die von ihnen behauptete und in der Kündigung dargelegte Nutzungsabsicht als Hauptwohnung durch den Kläger zu 3) mit Familie. Die Schilderung der Kläger, man habe sich lediglich aufgrund der emotionalen Bitte des Beklagten zu Vergleichsverhandlungen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hinreißen lassen, sei möglich, aber nicht zwingend. Es erscheine zumindest ungewöhnlich, dass eine Partei, die wie die Kläger in geschäftlichen Dingen erfahren und mit den im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung auftretenden Themen vertraut sei, einen Mietvertrag anbietet, um auf eine emotionale Situation zu reagieren. Das Amtsgericht habe diesen Umstand als Indiz dafür gewertet, dass es den Klägern von Anfang an nicht um einen ernsthaften Erlangungswillen hinsichtlich der streitgegenständlichen Mietwohnung ging. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles und den Angaben der Parteien sei auch aus Sicht der Kammer nicht ausgeschlossen, dass es den Klägern mit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung letztlich darum ging, die Wohnung frei zu kündigen und zu einer höheren Miete zu vermieten. Dafür spreche jedenfalls der Umstand, dass sie sich nur zu einer deutlich höheren Miete (1.475 EUR gegenüber 1.150 EUR) zu einem Neuabschluss gemäß vom Kläger zu 1) übersandten Mietvertragsentwurf bereit erklärten.
Auch die beiden während des Berufungsverfahrens ausgesprochenen Kündigungen haben mangels Pflichtverletzungen des Beklagten das Mietverhältnis weder als fristlose noch als ordentliche beendet.
Ein Kündigungsgrund liege hinsichtlich beider ausgesprochener Kündigungen wegen Abschaltens der Stromversorgung für das Dachgeschoss-Appartement nicht vor, da der Beklagte in Notwehr (§ 227 BGB) gehandelt habe.
Ein Wecker mit Vibrationsalarm, der nachts die Bewohner aus dem Schlaf reiße und sogar zu einem Feuerwehreinsatz führe, weil die Bewohner aufgrund des lauten Warntones vom Anspringen eines Rauchwarnmelders ausgehen, stelle einen rechtswidrigen Angriff auf die Anwohner nach § 227 Abs. 2 BGB (mindestens eine Nötigung nach § 240 StGB) dar, gegen den sich der Beklagte im Rahmen der Notwehr nach § 227 Abs. 1 BGB mit dem nach Sachlage mildesten Mittel (Abstellen des Stroms außerhalb des Appartements) habe verteidigen dürfen. Zur Überzeugung der Kammer liege kein Fehlverhalten des Mieters, sondern vielmehr eine schikanöse Entmietungsmethode der Kläger vor. Dies sei auch durch die Äußerung des (Klägers zu 1) im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor der Kammer deutlich geworden: „Und wenn ich ein Schlagzeug in das Appartement stelle und nachts um 3.00 Uhr Schlagzeug spiele, ist das auch meine Sache“.
Praxishinweis
Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist vom Gericht auf Bestreiten des Mieters hin auf seine Plausibilität zu überprüfen. Dabei spielen nicht nur die bisherigen Lebensverhältnisse des Vermieters bzw. der berechtigten Person eine Rolle, sondern auch die Vorgeschichte der Kündigung im Hinblick auf Auseinandersetzungen im Mietverhältnis (LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18, BeckRS 2018, 30289, besprochen in FD-MietR 2019, 417450) oder wie vorliegend der Nachgang. Ein Indiz für eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann sein, wenn der Erwerber einer Wohnung zunächst versucht, den Mieter zum Abschluss eines neuen Mietvertrags zu bewegen und nach dem Scheitern dieses Versuchs eine Eigenbedarfskündigung ausspricht (AG Wiesbaden, Urteil vom 15.06.1991 – 96 C 222/91, WuM 1991, 490). Nichts anderes gilt für den vorliegenden Fall, dass nach erfolgter Kündigung dem Mieter ein neues Mietverhältnis mit deutlich höherer Miete angeboten wird. In jedem Fall spricht eine vorgeschlagene Mieterhöhung gegen den Eigennutzungswunsch.
Das LG München hätte auch die Umstände der zwei verhaltensbedingten Kündigungen – das eindeutig schikanöse Verhalten der Vermieter – in die Prüfung der Plausibilität des Eigennutzungswunsches mit einbeziehen können, denn auch hieraus ergeben sich Indizien: wenn sich aus dem Prozessvortrag oder den Äußerungen des Vermieters im Prozess ergibt, dass dieser in erster Linie einen unliebsamen Mieter loswerden will, spricht dies für eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung (LG Lübeck, Urteil vom 17.03.1989 – 6 S 367/88, WuM 1989, 516).
Im Übrigen würde es an einer Pflichtverletzung des Mieters und damit an einer wirksamen verhaltensbedingten Kündigungen selbst dann fehlen, wenn man die durch die Vermieter verursachte Lärmstörung vollkommen außer Acht lassen würde. Allein der Umstand, dass der Mieter die Stromkosten für die sich im Besitz der Vermieter befindlichen Dachgeschosswohnung trägt, berechtigt ihn, die Stromzufuhr zu der unbewohnten Wohnung zu kappen; jedenfalls liegt darin keine erhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
