Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwalt Nikolay Pramataroff, Rechtsanwälte Bub, Memminger & Partner, München und Frankfurt
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19/2019 vom 26.09.2019
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Sachverhalt
Die Parteien sind durch Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Der klagende Mieter besichtigte vor Abschluss des Mietvertrages die Wohnung. Während der Mietzeit nahm der Vermieter in Abwesenheit des Mieters Veränderungen am Zuschnitt und an der Ausstattung der Wohnung vor. Der Mietvertrag enthält keine Beschaffenheitsregelung über die Mietwohnung. Der Mieter forderte vergeblich vom Vermieter den Rückbau der veränderten Wohnung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Hiergegen wendet sich der Vermieter mit seiner Berufung.
Entscheidung
Das LG Berlin beabsichtigt die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie unbegründet sei.
Der Beklagte sei dem Kläger gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Rückbau verpflichtet. Die im Verlaufe des Mietverhältnisses in Abwesenheit des Klägers vorgenommenen Grundriss- und sonstigen Veränderungen durch den Beklagten stellen einen Mangel der Mietsache dar. Die Berufung verfange nicht, soweit sie rüge, der schriftliche Mietvertrag verhalte sich nicht ausdrücklich zur Beschaffenheit der Mietsache, so dass ein Mangel i.S.d. §§ 535 ff. BGB bereits grundsätzlich ausscheide. Denn auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien gelten der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache als konkludent vereinbart, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung der Mietsache vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat. Diesen vertragsgemäßen Soll-Zustand habe der Beklagte im Verlaufe des Mietverhältnisses ohne Rechtfertigung verändert.
Die Berufung dringe ebenfalls nicht Behauptung durch, die Parteien hätten sich auf die vom Beklagten veranlasste Veränderung der Mietsache verständigt. Die Kammer teile das vom Amtsgericht gewonnene gegenteilige Beweisergebnis, das nicht nur auf einer ausführlichen und verfahrensfehlerfreien Beweiserhebung, sondern auch auf einer zutreffenden Beweiswürdigung beruhe, ohne Einschränkungen.
Die Rückbauverpflichtung des Beklagten sei auch nicht wegen Überschreitens der sog. „Opfergrenze“ ausgeschlossen. Die Opfergrenze sei erst dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits bestehe. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, entziehe sich einer generalisierenden Betrachtung. Sie müsse von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls ermittelt werden. Bei der Bestimmung der dem Vermieter zuzumutenden Anstrengungen sei gemäß § 275 Abs. 2 BGB auch ein etwaiges Eigenverschulden des Vermieters zu berücksichtigen.
Gemessen an diesen Grundsätzen sei die Opfergrenze nicht überschritten. Dabei könne dahinstehen, ob sich die Rückbaukosten tatsächlich auf den vom Beklagten behaupteten Betrag von 30.000,00 EUR belaufen. Selbst ein Instandsetzungsaufwand in dieser Höhe würde die Opfergrenze nicht überschreiten, da sie weder die wirtschaftliche Existenz des Beklagten gefährdet noch außer Verhältnis zum Verkehrswert des Mietobjekts stehe. Es sei zwar zutreffend, dass die behaupteten Mängelbeseitigungskosten in einem Missverhältnis zu der aus der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung erzielten Nettokaltmiete von monatlich 200,00 EUR stehen. Das allein rechtfertige jedoch keine dem Beklagten günstigere Beurteilung, da es seinen Rechtsvorgängern und ihm möglich gewesen wäre, entweder bei Mietvertragsschluss im Jahre 2002 eine höhere Ausgangsmiete zu vereinbaren oder den Mietzins im Verlaufe des Mietverhältnisses gemäß §§ 558, 559 BGB zu erhöhen. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung trete entscheidend hinzu, dass die Entstehung der nunmehr zu beseitigenden Mängel auf ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten zurückzuführen sei.
Schließlich sei der Instandsetzungsanspruch des Klägers auch nicht verjährt. Denn der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung sei während der Mietzeit unverjährbar. So liege der Fall hier, in dem das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis bis heute ungekündigt fortbestehe. Die Voraussetzungen, nach denen ein auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB beruhender Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausnahmsweise verwirkt wäre, seien ebenfalls nicht erfüllt.
Praxishinweis
Für die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt und dieser zu einer Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung führt, kommt es darauf an, was die Parteien als Sollbeschaffenheit vereinbart haben. Fehlt im Mietvertrag eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung und erweist sich der Vertrag dadurch nicht als lückenhaft (sonst ergänzende Vertragsauslegung BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177), ist der übliche oder gewöhnliche Gebrauch maßgebend. Die Parteien können aber konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, was – wie auch im vorliegenden Fall – in der Praxis am häufigsten vorkommt, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt. Das Angebot des Vermieters an den Mieter, die Mietsache zu besichtigen, ist Teil des Antrages auf Abschluss des Mietvertrages nach § 145 BGB, und zwar insbesondere hinsichtlich des geschuldeten Vertragsgegenstandes (Zehelein in BeckOK, Stand 01.08.2019, § 535 BGB Rn. 346).
Werden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, gilt die Wohnung als vertragsgemäß so, wie sie bei der Besichtigung war, da der Mieter nach dem objektiven Erklärungswert den Zustand billigt (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2004 - 65 S 366/04, GE 2005, 739).
Möchte der Eigentümer/Vermieter die Mietwohnung umbauen, so kann er dies zB in Form einer Modernisierungsmaßnahme gem. 555b BGB tun, die, soweit sie formell und materiell wirksam ist, gem. § 555d Abs. 1 BGB vom Mieter zu dulden ist. Dabei ist es prinzipiell nicht ausgeschlossen, dass auch der Grundriss der Wohnung verändert wird, soweit es hierdurch zu einer Wohnwertverbesserung kommt. Ob dies der Fall ist, ist stets Einzelfallentscheidung und auf Grund einer Würdigung des konkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Einzelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbedürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise zu beurteilten (BGH, Urteil vom 13.02.2008 - VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218).
Ob die Opfergrenze überschritten ist, kann vorliegend nur schwer beurteilt werden, da sich der Sachverhalt aus dem Hinweisbeschluss nur bruchstückhaft erschließt. Dass die als wahr unterstellten Rückbaukosten (12,5-fache Jahresmiete) sowohl zum Verkehrswert als auch zur Erhöhung des Nutzungswert für die Mieterin in einem krassen Missverhältnis stehen, liegt zumindest dann nahe, wenn man davon ausgeht, dass die Mieterin die umgebauten Räume etwa seit 2002 nutzte, ohne Mietminderung geltend gemacht zu haben. Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen, liegt auf der Linie des BGH (vgl. BGH, Urteil vom 21.04.2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050). Ihm anzulasten, mögliche Mieterhöhungen nicht vorgenommen und damit zum Missverhältnis beigetragen zu haben, hält einer ernsthaften rechtlichen Überprüfung nicht stand.
