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BGH: Zulässigkeit eines «Zuschlags Schönheitsreparaturen» neben der Grundmiete

BGB §§ 535, 306a, 307

1. Ist im Mietvertrag neben Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung ein monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart, ist dieser als Preis(haupt)abrede einzuordnen, da er ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters darstellt. Als Preisabrede unterliegt sie nach § 307 III 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit.

2. Die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ beinhaltet kein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB. Es hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist.

BGH, Beschluss vom 30.05.2017 - VIII ZR 31/17 (LG Rostock), BeckRS 2017, 115702

Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München

Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 14/2017 vom 20.07.2017

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Sachverhalt

Die Kläger haben von der Beklagten mit Vertrag vom 04.10.2015 eine 90,89 qm große Wohnung angemietet. Nach § 3 des Mietvertrages ist neben einer „Grundmiete“ von 421,83 EUR und einer Betriebskostenvorauszahlung von 148 EUR ein monatlicher „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ i.H.v. 79,07 EUR zu zahlen. In § 7 des Mietvertrages ist geregelt, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz sich auf derzeit 0,87 EUR je qm monatlich belaufe.

Die Kläger sind der Auffassung, der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie haben deshalb u.a. Rückzahlung des für die Monate November 2015 bis März 2016 erbrachten Zuschlages, insgesamt 395,35 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, sowie ferner die Feststellung begehrt, dass sie ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil insoweit abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Rechtliche Wertung

Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 II 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die überregional tätige Beklagte in ihren Verträgen - wie auch hier - einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorsehe und eine einheitliche Rechtsprechung hierzu „nicht ersichtlich“ sei. Dies rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die Frage der Inhaltskontrolle einer formularmäßigen Regelung, die neben der „Grundmiete“ einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen betragsmäßig ausweist, in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der mietrechtlichen Literatur überhaupt erörtert geschweige denn - insbesondere auf der Ebene der Berufungsgerichte - unterschiedlich beurteilt wird.

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat den in § 3 des Mietvertrags neben der „Grundmiete“ ausgewiesenen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ (79,07 EUR) zu Recht als Preis(haupt)abrede eingeordnet, die nach § 307 III 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dieser Zuschlag ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der „Grundmiete“ ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt.

Entgegen der Auffassung der Revision liegt auch kein Fall eines Umgehungsgeschäfts nach § 306a BGB vor.

Es trifft nicht zu, dass den Klägern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiesenen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Senats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt beide Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mieters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung verfahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat.

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vereinbarung des „Zuschlags Schönheitsreparaturen“ auch nicht deshalb unwirksam, weil § 5 Abs. 6 des Mietvertrags eine Quotenabgeltungsklausel (auf starrer Berechnungsgrundlage) enthält. Abgesehen davon, dass diese Formularklausel, wie auch die Revision nicht verkennt, nach der Rechtsprechung des Senats ohnehin unwirksam ist, stellt § 7 des Mietvertrages unmissverständlich klar, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.

Praxishinweis

Der BGH entscheidet vorliegend zutreffend, dass ein Zuschlag zur Grundmiete für vom Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen nicht der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff BGB unterliegt. Die Vereinbarungen über den Preis unterliegen grundsätzlich keiner Inhaltskontrolle, denn dies würde einen Eingriff in das System des freien Marktes bedeuten, der durch die AGB-Kontrolle indes nicht erfolgen soll (BT-Drs. 7/3919, 22 – Entwurfsbegründung zum AGBG). Weil es nach der Rechtsprechung des BGH immer schwieriger wird, im Mietvertrag eine wirksame Regelung zu den Schönheitsreparaturen zu vereinbaren, ist dem Vermieter ein solcher Zuschlag zur Grundmiete zu empfehlen.

Wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthält, ist der Vermieter hingegen nicht berechtigt, deswegen einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840; Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07, BeckRS 2009, 8041). Hat der Vermieter für Schönheitsreparaturen einen Zuschlag zur Grundmiete vereinbart, kann er im Rahmen einer Mieterhöhung die Nichtabwälzung der Schönheitsreparaturen nur dann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen, wenn sich für Wohnungen mit und ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen am Markt tatsächlich unterschiedliche Preise entwickelt haben (was im Moment (noch) nicht der Fall ist). Gleiches gilt für ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltenen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen i. S. von § 28 IV der II. BerechnungsVO; ein solcher berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145; BGH, Urteil vom 09.11.2011 – VIII ZR 87/11, NJW 2012, 145).

Redaktion beck-aktuell, Verlag C.H.BECK, 21. Juli 2017 .

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