Erleichterung baulicher Maßnahmen
Schwerpunkte des Gesetzentwurfs sind der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und ein Glasfaseranschluss auf eigene Kosten. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, vor allem für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Insbesondere sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können.
Mehr Rechte für die Wohnungseigentümer – Mehr Verwalterbefugnisse
Die Rechte von Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Weitere Schwerpunkte betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Entwurf sieht hier Vorschriften zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter vor. Die Befugnisse des Verwalters werden neu geregelt. Der Verwalter soll für eilbedürftige sowie solche Maßnahmen zuständig sein, die eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern.
Anwaltverein kritisiert Aufwertung der Verwalterrolle ohne Sachkundenachweis
Der Vorsitzende des Ausschusses Miet- und Wohnrecht im Deutschen Anwaltverein, Michael Drasdo, gab zu bedenken, dass entgegen der Vorgabe in der Gesetzesbegründung die Stellung der Wohnungseigentümer nicht gestärkt, sondern erheblich eingeschränkt werde. Die Rolle des Verwalters werde entgegen dem Interesse der Wohnungseigentümer aufgewertet, ohne dass sichergestellt sei, dass die erforderlichen Qualifikationen für das Amt vorhanden oder nachgewiesen werden.
Verband Wohnen im Eigentum warnt vor Aufkäufen und Luxussanierungen
Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbands Wohnen im Eigentum, sagte, der Entwurf dürfe nicht im Hau-Ruck-Verfahren verabschiedet werden. Das Ziel, die Wohneigentümergemeinschaften zu stärken und für die Zukunft zu rüsten, werde nicht erreicht. Bei einem genauen Blick in den Gesetzentwurf werde deutlich, dass die konkreten gesetzlichen Maßnahmen mit einer Vielzahl neuer hoher Risiken und teilweise auch unkalkulierbarer Gefahren für die Wohnungseigentümer verbunden seien. Er führe weder zu mehr Rechtssicherheit, noch zu mehr Modernisierungen, Klimaschutz und Verbraucherschutz und auch nicht zu mehr Effizienz in der Wohneigentumsverwaltung. Heinrich warnte davor, dass Wohnen in Eigentumswohnungen für Selbstnutzer und für Mieter teurer werde und dass Verfahren eingeführt werden, die es Investoren oder Mehrheitseigentümern erleichtern würden, Aufkaufstrategien und Luxussanierungsstrategien zu entwickeln, mit denen wehrlose und finanzschwache Eigentümer aus ihren Wohnungen gedrängt werden.
Verband Wohneigentum: Eigentümerrecht wahren
Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum, unterstützte eine Fortschreibung des Wohneigentumsrechts. Schlankere und transparente Strukturen, besonders hinsichtlich von Beschlussfassung und Umsetzung von Maßnahmen, seien positive Ziele. Dabei sei aber immer vom Eigentum des Einzelnen an seiner Wohnung auszugehen, gleich ob er oder sie selbst nutzt oder vermietet. Beschlüsse müssten demokratisch legitimiert sein, und das Recht des Eigentümers dürfe nur soweit wie erforderlich eingeschränkt werden. Wie andere Sachverständige auch sprach sich Jost für die Einführung eines Sachkundenachweises aus.
LG-Richter empfiehlt Sachkundenachweis für gewerbliche WEG-Verwalter
Roland Kempfle, Richter am Landgericht München I und Mitglied des Präsidiums des Deutschen Richterbunds, empfahl, zeitgleich mit dem Inkrafttreten des Gesetzes einen Sachkundenachweis für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter einzuführen. Dieser müsse den vielfältigen fachlichen Ansprüchen, die an Wohnungseigentumsverwalter zu stellen seien, in jeder Hinsicht genügen. Kempfle bewertete die Vorlage ausschließlich aus dem Blickwinkel der gerichtlichen Praxis. Dabei ergäben sich mehr problematische als positive Punkte. Gegen eine Reihe der vorgeschlagenen Neuregelungen bestünden erhebliche Bedenken.
Haus & Grund: Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts unzureichend
Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, begrüßte, dass mit dem WEMoG das Wohnungseigentumsgesetz transparenter und einfacher werde. Doch an vielen Stellen gehe der Entwurf noch immer zu weit, an einigen noch immer nicht weit genug. So sei die Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts im Rahmen der WEG-Reform erstmalig ausführlich behandelt worden - jedoch mit unzureichendem Ergebnis. Kritik äußerte Warnecke an den Regelungen zu baulichen Veränderungen und der Ausweitung der Befugnisse von Verwaltern. Um hier das Gleichgewicht zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft wiederherzustellen, bedürfe es einer Änderung des Systems der Vertretungsmacht des Verwalters.
Haus & Grund: Entwurf entwertet Wohnungseigentum
Christian Rietschel, Vorsitzender von Haus & Grund Dresden, kritisierte, dass der Entwurf erheblich in die verbrieften Rechte der Wohnungseigentümer eingreife und ihr Eigentum damit entwerte. Ziel des Wohnungseigentumsgesetzes dürfe nicht sein, den Verwaltern und der Bauwirtschaft mehr und leichter Profite auf Kosten der Wohnungseigentümer zu ermöglichen, sondern die Verwalter als Dienstleister den Wohnungseigentümern helfend und ausgleichend zur Seite zu stellen.
BGH-Richterin begrüßt Umgestaltung der Beschlussmängelklagen
Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof, erklärte, der Entwurf weise gelungene technische Verbesserungen auf und behebe mehrere konstruktive Schwächen des geltenden Wohnungseigentumsrechts. Der Vorwurf, dem Verwalter werde mehr und zu viel Macht als früher eingeräumt, treffe nicht zu. Die Befugnisse des Verwalters hielten sich in den traditionellen Grenzen. Die praktisch wichtigste Verbesserung sei die Umgestaltung der Beschlussmängelklagen von einem Mitgliederprozess der Wohnungseigentümer untereinander zu einem Verbandsprozess. Das Ziel des Gesetzes, den Modernisierungsstau in vielen Wohnungseigentumsanlagen zu beheben, sei uneingeschränkt zu begrüßen, erklärte Schmidt-Räntsch. Die Regelungsvorschläge müssten im Einzelnen aber noch ergänzt werden, da sie ansonsten ungewollt den Modernisierungsstau verstärken würden.
KG-Richter: Essenz des Entwurfs erhalten
Mit einer ganzen Reihe von Änderungs- und Ergänzungsvorschlägen meldete sich Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, zu Wort. Angesichts vieler kritischer Stellungnahmen sagte er, der Entwurf sei kein schlechtes Produkt. Die Verbrauchersrechte würden eindeutig gestärkt und es würden klare Strukturen eingeführt. Auch das Verfahrensrecht sei gut gelungen. Er warne davor, die Essenz des Entwurfs aufzuweichen. Mit seiner Stellungnahme wolle er mögliche Knackpunkte des WEMoG aufzeigen und dringende Verbesserungen anregen. So solle Irrtümern und Fehlern entgegengetreten, die Handhabung des Gesetzes für alle Beteiligten praktikabler gemacht und die Wohnungseigentümer gestärkt werden.
Immobilienverwalter-Verband bescheinigt Entwurf hohe Qualität
Der Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland, Martin Kaßler, bescheinigte dem Entwurf eine hohe Qualität. Er sei rechtsdogmatisch konsistent und löse viele Probleme der Praxis. Der Ansatz des Entwurfs sei überzeugend und entwickle die vom Bundesgerichtshof bereits seit 2005 anerkannte Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter. Notwendigen Änderungsbedarf sieht Kaßler auch vor dem Hintergrund aktueller Herausforderungen im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie. Es zeige sich hier, wie wichtig die zeitgemäße Anpassung gesetzgeberischer Regelungen an die schnell fortschreitenden technischen Möglichkeiten ist. So müsse die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ermöglicht werden. Kaßler befürwortete auch eine Stärkung des Verbraucherschutzes durch einen Sachkundenachweis des Verwalters.
