Grundstück seit Jahren vertragswidrig nicht bebaut
Der Eigentümer hatte das Grundstück in der Richard-Wagner-Straße im Jahr 2007 gekauft und im Kaufvertrag die Verpflichtung übernommen, das Grundstück bis zum 31.12.2009 unter anderem mit einem Wohn- und Geschäftshaus und einer Tiefgarage zu bebauen. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung war eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 Euro je angefangenem Monat der Fristüberschreitung vereinbart. Das Grundstück ist bis heute nicht bebaut. Einen im Jahr 2008 beantragten Vorbescheid für eine aus Holz bestehende Notbebauung des Grundstücks hatte die Stadt noch im selben Jahr abgelehnt.
Zweite Klage: 71 Monate Vertragsstrafe
Eine Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg. Nachdem die Stadt in zwei vorangegangenen Gerichtsverfahren erfolgreich die Vertragsstrafe für die Monate Januar 2010 bis Januar 2011 (insgesamt 13 Monate) eingeklagt hatte, verlangte sie im vorliegenden Verfahren die Vertragsstrafe für den Zeitraum von Februar 2011 bis Dezember 2016 (71 Monate). Das Landgericht gab der Klage statt. Dagegen legte der Eigentümer Berufung ein.
OLG bestätigt Vertragsstrafe
Das OLG hat die Berufung zurückgewiesen. Die Vertragsstrafe sei wirksam, insbesondere nicht sittenwidrig. Der Anspruch sei auch weder verwirkt noch verjährt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde. Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf der Erfüllung der Bebauungsverpflichtung bestehen werde. Zwar sei der Betrag empfindlich hoch, das sei aber allein dem Umstand geschuldet, dass der Eigentümer auch gut 10 Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut habe. Dies beruhe auf seiner eigenen Entscheidung und könne der Stadt nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der Eigentümer sei durch die beiden Vorprozesse ausreichend gewarnt gewesen.
Nicht nachvollziehbare Verweigerung der Bebauung
Die Vertragsstrafe sei auch nicht zeitlich zu begrenzen oder in der Höhe herabzusetzen, so das OLG weiter. Grundsätzlich sei es denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht werden könne, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweise. Dies könne aber im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, da der Eigentümer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen habe und er es noch immer in der Hand habe, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen, für das der Senat einen plausiblen, rational nachvollziehbaren Grund nicht zu erkennen vermochte.
