Sachmängelgewährleistung in Wohnungskaufvertrag ausgeschlossen
Im Januar 2014 erwarb der Kläger von den Beklagten für 110.000 Euro eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus in Hagen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.
Wohnungskäufer fordert Schadenersatz wegen Marderbefalls
Im Jahr 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft damals Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von etwa 2.200 Euro an einer Zwischendecke. Im Prozess konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten. Der Kläger verlangte von den Beklagten etwa 20.000 Euro Schadenersatz. Dabei handelte es sich um den auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall. Er machte geltend, die Beklagten hätten ihm den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
OLG: Kenntnis der Verkäufer von akutem Marderbefall vor Vertragsschluss nicht bewiesen
Auch das OLG hat einen Schadenersatzanspruch des Klägers wegen des Marderbefalls verneint. Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Beklagten allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der Kläger nicht nachweisen können, dass den Beklagten dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, sodass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.
Mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall kein offenbarungspflichtiger Sachmangel
Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stellt laut OLG keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Kläger – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Die beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Einnistung von Mardern müsse ein Verkäufer nicht offenbaren. Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Beklagten nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.
Kein Mangelverdacht bei mehr als sechs Jahre zurückliegendem Marderbefall
Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts treffe die Beklagten ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann einen Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht.
