Corona-Einschränkungen für Gewerberaumnutzung kein Mietmangel
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Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Urkundenprozess entschieden. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe sei zwar über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, sei aber mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar.

Angemietete Geschäftsräume wegen Lockdowns kaum nutzbar

Die Klägerin begehrt rückständige Gewerberaummiete für ein Geschäft in Bad Homburg für die Monate April, Mai und Juni 2020 während der Zeit des ersten Lockdowns. Aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus war der beklagten Mieterin die Nutzung der Räume vom 18.03.2020 bis 19.04.2020 unmöglich und in der Zeit vom 20.04.2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Umsätze der Beklagten brachen ab März ein. Einer Bitte nach Mietminderung kam die Klägerin nicht nach. Die Beklagte zahlte die Miete in der Zeit April bis Juni 2020 nur teilweise. Die Vermieterin hat daraufhin im Weg des Urkundsprozesses unter Vorlage des Mietvertrages die ausstehenden Mietbeträge eingeklagt. Das Landgericht hat der Klage stattgeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG keinen Erfolg.

Vertraglich vereinbarter Gebrauch der Mietsache weiterhin möglich

Die vertraglich geschuldete Miete sei in dem hier zu beurteilenden Zeitraum aus keinem rechtlichen Grund herabgesetzt, so das OLG. Die Mietsache habe insbesondere keine zur Minderung berechtigten Mangel aufgewiesen. Die Räume seien zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen. Die "behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin". Die Klägerin habe "allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst" geschuldet. Der vereinbarte Nutzungszweck für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts habe lediglich die gestattete Nutzung präzisiert. Durch die behördlichen Beschränkungen sei dieser vereinbarte Nutzungszweck selbst nicht untersagt worden, sondern nur die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs.

Störung der Geschäftsgrundlage im Urkundenverfahren nicht feststellbar

Im hier vorliegenden Urkundenverfahren könne auch nicht festgestellt werden, dass die Mieterin wegen einer "schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages Herabsetzung des Mietzinses verlangen" könne. Diese Einwendung sei im Urkundenprozess unstatthaft, da der Beweis nicht mit den dort zulässigen Beweismitteln geführt werden könne. Tatsächlich habe sich allerdings die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die "Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie" schwerwiegend geändert. Die Parteien seien davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie nicht einträten. Es sei davon auszugehen, dass die Parteien, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, Regelungen hierfür vereinbart hätten. Im hiesigen Urkundenprozess könne die Beklagte aber nicht eine Anpassung des Vertrages verlangen, da sie den Beweis für die von ihr vorgetragenen Umstände nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln antreten könne. Die Einwände können im Nachverfahren zu würdigen sein.

Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Das OLG hat wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zugelassen.

zu OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20

Redaktion beck-aktuell, 22. Mrz 2021.