Die Vermieterin eines Geschäftshauses in Frankfurt vereinbarte mit einer gemeinnützigen Stiftung, die in dem Gebäude ein Museum betreibt, gesondert zum Mietvertrag, dass sie jährlich eine Spende etwa in Höhe der Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Daraus wollte die finanzschwache Stiftung die Miete bezahlen.

Das Gebäude wurde später verkauft, die neue Vermieterin übernahm auch die Spendenverpflichtung. Allerdings überwies sie keine Spenden mehr, die Stiftung konnte daher ihre Miete nicht mehr zahlen. Die Vermieterin kündigte daraufhin wegen Zahlungsverzugs und klagte die rückständige Miete ein – beim LG mit Erfolg.

Spendenvereinbarung ist Abrede über Miethöhe

Auf Berufung der Stiftung hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main die Klage nun abgewiesen (Urteil vom 07.11.2023 – 2 U 115/22). Die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Räumung. Die Stiftung sei mit den Mieten nicht in Verzug geraten. Die Spendenvereinbarung stelle eine mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete dar. Entgegen der Annahme des LG stehe sie nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zum Mietvertrag. Damit sei diese Vereinbarung auf den neuen Käufer übergegangen und binde ihn ("Kauf bricht nicht Miete").  

Die Parteien hätten sich die Gemeinnützigkeit der Stiftung zunutze gemacht, "indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte", so das OLG. Durch die Zahlung der Jahresspende habe die Stiftung faktisch gar keine Miete geschuldet. Durch die gesonderte Vereinbarung habe vermieden werden können, dass die Steuerbehörden die Abzugsfähigkeit der Spende in Zweifel ziehen.