Die Maklerin sollte ein Einfamilienhaus vermarkten. Als der Eigentümer ihr nach vier Monaten mitteilte, dass er die Immobilie doch erstmal nicht verkaufen wolle, stellte sie ihm rund 11.500 Euro in Rechnung, davon etwa 280 Euro für "Fremdkosten laut Aufstellung". Der Auftraggeber beglich die Rechnung nur teilweise und verlangte später auch die gezahlten 6.280 Euro zurück.
Mit Erfolg: Das LG verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung, das OLG wies ihre Berufung zurück. Hintergrund ist eine Klausel, die die Maklerin in ihren AGB verwendet hatte. Danach war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten u.a. anteilige Bürokosten zählen.
Regelung zum Aufwendungsersatz komplett unwirksam
Diese Klausel sei in Gänze unwirksam, entschieden die Gerichte. Sie benachteilige den Vertragspartner unangemessen. Zwar könne eine Pflicht der Kundinnen und Kunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden. Sie müsse sich dann aber "wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen", so das OLG (Urteil vom 23.10.2024 – 19 U 134/23, unanfechtbar). Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lasse sich in AGB nicht wirksam vereinbaren. Denn: Beim Maklervertrag hänge die Provision vom Erfolg der Tätigkeit ab. "Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart", widerspreche das dem Leitbild.
Hier habe der in den AGB des Maklervertrags geregelte Aufwendungsersatz u. a. anteilige Bürokosten umfassen sollen. Die Maklerin hätte damit einen Anspruch gehabt, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die bei Maklerinnen und Maklern grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden, bzw. eine konkrete Kundin. Die Regelung sei damit unwirksam – was zudem zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz führe. Denn andernfalls könne die Maklerin risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abrechnen und dabei darauf hoffen, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet.
