Das Land Hessen hatte im Rahmen einer größeren Immobilientransaktion mehrere landeseigene Gebäude verkauft und anschließend für 30 Jahre zurückgemietet. Das Mietobjekt Am Rosengarten in Fulda zeigte seit 2009 gravierende Schäden: Beton und Putz lösten sich an tragenden Wänden und Geschossdecken. Für deren Beseitigung wollte das Land einen Vorschuss von rund 10 Millionen Euro von der Vermieterin erhalten. Nach dem zugrundeliegenden Mietvertrag sei der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an "Dach und Fach" auf seine Kosten verpflichtet. Das LG Fulda hatte die Klage des Landes abgewiesen, und auch in der Berufung blieb das Land erfolglos.
Das OLG Frankfurt am Main bestätigte, dass zwar grundsätzlich die Vermieterin für die Instandsetzung einer Mietsache verantwortlich sei. Im vorliegenden Fall enthalte der Mietvertrag jedoch eine vom Gesetz abweichende Regelung. Die "Dach-und-Fach-Klausel" bestimme, dass die Vermieterin nur für die Instandhaltung und Instandsetzung an Dach und Fach zuständig sei, während für alle übrigen Teile, insbesondere im Innenbereich, das Land selbst verantwortlich sei (Urteil vom 16.10.2025 – 14 U 103/20).
Entscheidend war nach Auffassung der Richterinnen und Richter die Definition des Begriffs Fach. Dem Bereich Fach würden demnach einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienten und die die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachten, zugeordnet, so das Gericht. Der Innenputz falle nicht darunter. Nach interessengerechter Auslegung könne er als bloßer Überzug aus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen nicht als konstruktiver Bestandteil gelten, da er lediglich auf die tragenden Innenwände und Decken aufgebracht werde. Hinzu komme, dass der Mietvertrag den Innenputz an keiner Stelle ausdrücklich erwähne. Der Außenputz sei dagegen ausdrücklich genannt und der Instandsetzungspflicht der Vermieterin zugeordnet.
Das Gericht sah keinen Anlass für die Erhebung weiterer Beweise. Die Auslegung der Klausel sei eine reine Rechtsfrage. Eine vom Land behauptete Verkehrssitte, nach der der Begriff "Dach und Fach" üblicherweise auch den Innenputz erfasse, sei nicht belegt worden.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Land Hessen kann mit einer Nichtzulassungsbeschwerde versuchen, eine Zulassung der Revision beim BGH zu erreichen.
