Schönheitsreparaturen beziehungsweise Vorschuss begehrt
In beiden Verfahren hatten langjährige Mieter ihre Wohnungen unrenoviert gemietet. In dem einen Fall verlangte der Mieter von der Vermieterin nach 14 Jahren Mietzeit im März 2016, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach. Der Mieter klagte dann auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 Euro. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. In dem anderen Verfahren forderte der Mieter die Vermieterin nach 23 Jahren Mietzeit auf, Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Da die Vermieterin dies ablehnte, verklagte der Mieter sie auf Vornahme der Schönheitsreparaturen. In diesem Fall war der Mieter in den Vorinstanzen erfolgreich.
BGH: Erhaltungspflicht greift anstelle unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Zwar seien die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei. Folglich trete in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters, so der BGH, seine Rechtsprechung bestätigend. Weder sei für eine von der Vermieterseite befürwortete ergänzende Vertragsauslegung Raum noch könne der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter müsse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn eine uneingeschränkte Renovierungspflicht.
Instandhaltungsansprüche bei wesentlicher Verschlechterung
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht sei grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an die jeweiligen Mieter. Vorliegend sei dies nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie die Wohnung besichtigt und angemietet hätten, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführende Arbeiten getroffen worden seien. Dies führe aber nicht dazu, dass Instandhaltungsansprüche der Mieter unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration von vornherein ausschieden. Vielmehr treffe den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn naheliege.
Anspruch auf Renovierung, aber hälftige Kostenteilung
Allerdings sei die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liege auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr sei allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetze. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebiete es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Daher könne der Mieter in derartigen Fällen zwar vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen, müsse sich aber in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten beteiligen. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, werde dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Bei Kostenvorschuss Kostenbeteiligung abzuziehen
Begehre der Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, so könne dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlange der Mieter von dem mit der Durchführung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses, führe die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.
