Pflichten aus Mietvertrag bei Verkauf nicht mit übertragen
Klägerin ist eine Edeka Regionalgesellschaft, die im Jahr 2013 (geändert 2015) mit der früheren Eigentümerin des Solinger OLBO-Geländes - der beklagten Vermögensverwaltungsgesellschaft - einen Mietvertrag über einen noch zu errichtenden Lebensmittelmarkt abgeschlossen hatte. Als die Beklagte das Gelände verkaufte, versäumte sie es, die den Vermieter treffenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die neue Eigentümerin zu übertragen. Die an der Erfüllung des Mietvertrages interessierte Klägerin begehrte mit ihrer Klage, die auch gegen die neue Eigentümerin gerichtet ist, die Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für das Nutzungsverhältnis, hilfsweise Schadensersatz.
LG verneint Anspruch auf Erfüllung des Mietvertrages
Das Landgericht hat die Hauptansprüche verneint. Zwar sei der zwischen der Klägerin und der ursprünglichen Eigentümerin geschlossene Mietvertrag wirksam. Dass es sich um von der Klägerin gestellte, vorformulierte Vertragsbedingungen handele, die dann einer besonderen Inhaltskontrolle unterlegen hätten, hätte die insoweit darlegungs- und beweisbelastete ursprüngliche Eigentümerin schon nicht konkret genug vorgetragen. Die mögliche Unwirksamkeit einzelner Klauseln lasse die Wirksamkeit des übrigen Vertrages aber ohnehin unberührt.
Erfüllung des Mietvertrages ohne Zustimmung der Erwerberin nicht mehr möglich
Die ursprüngliche Vermieterin habe gegen die in dem Vertrag übernommene Pflicht, den Vertrag im Veräußerungsfall auf den Erwerber zu übertragen, auch schuldhaft verstoßen. Allerdings sei ihr die Erfüllung nunmehr nicht mehr möglich, weil sie ohne Zustimmung der Erwerberin dieser nachträglich keine entsprechenden Pflichten mehr auferlegen könne und auch sonst keine Möglichkeit absehbar sei, auf diese entsprechend einzuwirken. Die Unmöglichkeit der geschuldeten Handlung führe dazu, dass die Klägerin deren Erfüllung nicht mehr verlangen könne.
Ehemalige Eigentümerin muss aber Schadensersatz zahlen
Allerdings sei sie – entsprechend dem Hilfsbegehren der Klägerin – zum Ersatz des aus der Pflichtverletzung ursächlich entstandenen Schadens verpflichtet. Da die Klägerin einen solchen Schaden im vorliegenden Verfahren nicht beziffert hat, hat die Kammer die ursprüngliche Eigentümerin nicht zur Zahlung einer bestimmten Geldsumme verurteilt, sondern antragsgemäß festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, sämtlichen Schaden zu ersetzen, der der Klägerin dadurch entstanden ist und noch entsteht, dass die ehemalige Eigentümerin einen zwischen ihr und der Edeka Regionalgesellschaft abgeschlossenen Mietvertrag über einen noch zu errichtenden Lebensmittelmarkt entgegen einer entsprechenden Vereinbarung nicht auf die Käuferin und neue Eigentümerin des Geländes übertragen hat.
Klage gegenüber der neuen Eigentümerin erfolglos
Die Klage gegenüber der neuen Eigentümerin hat das Gericht insgesamt abgewiesen. Eine vertragliche Beziehung zwischen dieser und der Klägerin bestünde nicht. Das Verhalten der neuen Eigentümerin stelle auch keine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung der Klägerin dar, die zum Schadensersatz berechtigen würde. Zwar habe die Erwerberin sich gegenüber der Verkäuferin in dem Kaufvertrag vertraglich verpflichtet, dieser einen Teil eines etwaig von der ursprünglichen Eigentümerin an die Klägerin zu zahlenden Schadensersatzes zu erstatten. Dies könne aber noch nicht zwingend als Verleitung der anderen Partei zum Vertragsbruch verstanden werden.
Erwerberin im Hinblick auf Auflösung der Mietverhältnisse als redlich anzusehen
Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags habe nämlich noch durchaus die Möglichkeit bestanden, dass schon allein auf Grund zwischenzeitlich geänderter bauplanungsrechtlicher Gegebenheiten von der ursprünglichen Eigentümerin eine einvernehmliche Vertragsaufhebung mit der Klägerin hätte erreicht werden können. Zudem seien nach Kenntnis der Erwerberin alle anderen bestehenden Mietverhältnisse einvernehmlich aufgelöst worden, sodass die Erwerberin auch hätte annehmen dürfen, dass dies im Hinblick auf den streitgegenständlichen Mietvertrag gelingt.
