Gewerberaummiete kann nicht wegen Corona ausgesetzt werden

Die Inhaberin eines Warenhauses im Emsland musste während der coronabedingten, behördlich angeordneten Geschäftsschließung im vergangen Frühjahr weiter Miete zahlen. Das hat das Landgericht Osnabrück entschieden. Im konkreten Fall habe weder ein Mangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage vorgelegen. Eine solidarische Aufteilung der finanziellen Nachteile sei ebenfalls nicht in Frage gekommen, da der Beklagten ein Festhalten am Vertrag zumutbar gewesen sei.

Warenhausbetreiberin forderte Vermieter zur Reduzierung der Miete auf

Die Beklagte, die in Deutschland über mehrere hundert Warenhäuser verfügt, zahlte für ihr Geschäftslokal im nördlichen Emsland im April 2020 die vereinbarte Miete nicht. Zuvor hatte sie mit gleichlautenden Schreiben ihren Vermietern, unter anderem auch der Klägerin, mitgeteilt, dass sie die Mietzahlungen einstelle und erwarte, dass während der von der WHO angekündigten offiziellen Dauer der COVID-19 Pandemie eine Reduzierung der Miete und anderer Nutzungsentgelte erfolge, die dem Rückgang des "Verkehrs" entspreche. Für den Zeitraum nach der Pandemie erwarte sie von den Vermietern weitere Mietanpassungen und andere relevante Unterstützungen.

LG: Mieter trägt Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko

Die 5. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Osnabrück gab nun der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete statt. Das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko treffe beim Gewerberaummietvertrag den Mieter. Eine Vereinbarung zu Besucher- und Kundenfrequenz sei nicht getroffen worden. Die behördlich verordneten Beschränkungen rechtfertigten nicht die Annahme eines Mangels von zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts vermieteten Räumlichkeiten. Denn die Gründe, die zu den angeordneten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen geführt hätten, beruhten weder auf dem baulichen Zustand noch auf der Lage der Mietsache. 

Keine Störung der Geschäftsgrundlage

Ebenso wenig entfalle der Anspruch der Klägerin wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie für den Einzelhandel seien zwar nicht vorhersehbar gewesen. Sie seien jedoch weder dem Risikobereich der Klägerin noch demjenigen der Beklagten zuzuordnen. Eine solidarische Aufteilung der Nachteile auf beide Parteien komme ebenfalls nicht in Betracht. Eine derartige Vertragsanpassung sei nur möglich, wenn das Festhalten am Vertrag für die Beklagte unzumutbar sei. Das Vorbringen der Beklagten sei insofern nicht ausreichend gewesen. Zum einen seien nicht sämtliche Mitarbeiter in Kurzarbeit gewesen. Zum anderen habe die Möglichkeit des Online-Handels bestanden.

Verhalten der Beklagten widerspricht den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes

Schließlich widerspreche das Verhalten der Beklagten auch den Grundsätzen eines ehrbaren Kaufmannes. Die Beklagte habe in ihrer Mitteilung über die Zahlungseinstellung gegenüber der Klägerin sowie ihren weiteren Vermietern unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, einseitig Risiken auf die Klägerin sowie die weiteren Vermieter abwälzen zu wollen, ohne - in Anbetracht der für alle Marktteilnehmer neuen Situation - nach einer konstruktiven Lösung zu suchen. Unter Berücksichtigung dessen könne die Beklagte nicht erwarten, im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung eine Reduzierung der Mietzahlungsverpflichtung zu erreichen. Die Beklagte hat die Möglichkeit, das Urteil des Landgerichts Osnabrück mit der Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg anzugreifen.

Redaktion beck-aktuell, 12. Nov 2021.