Pachtvertrag sah Parkplatznutzung vor
Die klagende Stadt Bad Iburg hatte im Jahr 2012 mit dem Beklagten einen Pachtvertrag über ein historisches Gebäude am Rand der Bad Iburger Innenstadt geschlossen. Im Pachtvertrag war unter anderem vorgesehen, dass Restaurantbesucher auf einem angrenzenden Parkplatz der Stadt kostenfrei parken dürfen. Die Stadt führte außerdem zunächst bis 2018 standesamtliche Trauungen in einem Raum des Restaurants durch.
Ab 2018 keine Trauungen in Räumen des Restaurants mehr
Im Sommer 2017 sperrte die Stadt dann den Parkplatz, dessen kostenfreie Nutzung für Restaurantgäste 2012 vereinbart worden war. Hintergrund waren Vorbereitungsarbeiten für die im Sommer 2018 in Bad Iburg durchgeführte Landesgartenschau. Letztlich blieb der Parkplatz dann aufgrund der Landesgartenschau 2018 und der Nachnutzung des Geländes bis heute für den Beklagten und seine Gäste gesperrt. Stattdessen stellte die Stadt dem beklagten Pächter einen anderen, etwas weiter entfernt gelegenen Parkplatz für seine Gäste zur Verfügung. Dieser Parkplatz war allerdings zunächst nur über einen unbeleuchteten Weg mit dem Restaurantgebäude verbunden. 2018 stellte die Stadt außerdem die Trauungen in den Räumen des Restaurants ein und berief sich dabei auf Vorgaben der Kommunalaufsicht.
Streit um Pachtbeträge
Der Beklagte begann aufgrund der Sperrung des ursprünglichen Parkplatzes ab Mitte 2017 die Pacht für das Restaurantgebäude zu mindern. Nachdem es zu weiteren Streitigkeiten, unter anderem um Nebenkostenabrechnungen, gekommen war, erhob die Stadt Bad Iburg 2019 Klage vor dem LG Osnabrück auf die ausstehenden Pachtbeträge. Der Beklagte sah im Wegfall der ursprünglichen Parkmöglichkeiten einen Mangel des verpachteten Restaurantgebäudes. Zudem habe er auf eigene Kosten den Weg von dem Ersatzparkplatz zum Restaurant mit einer Beleuchtung versehen müssen. Auch der Wegfall der Trauungen im Restaurantgebäude widerspreche den Vereinbarungen mit der Stadt. Der damalige Bürgermeister habe ihm die Durchführung von Trauungen 2012 verbindlich zugesagt. Durch den Wegfall der Trauungen im Gebäude entgingen dem Restaurant Einnahmen aus Traufeiern, die sonst oft dort gebucht worden seien, so der Restaurantbetreiber.
Parkplatz war nicht Teil des Pachtgegenstandes
Das LG Osnabrück gab nun im Wesentlichen der Stadt Bad Iburg recht. Der Pächter sei verpflichtet, einen Großteil der geforderten Pacht nachzuzahlen. Ein Minderungsrecht wegen des gesperrten Parkplatzes stehe ihm nicht zu. Der Pachtvertrag habe ausdrücklich davon gesprochen, dass Parkmöglichkeiten kostenlos zur Verfügung gestellt würden. Damit sei der Parkplatz nicht Teil des Pachtgegenstandes und die Stadt berechtigt gewesen, das Nutzungsrecht einseitig zu entziehen. Dies zeige sich auch daran, dass nach dem Verständnis beider Parteien die Gäste des Pächters den Parkplatz nur neben anderen Besuchern der Stadt nutzen durften, der Parkplatz also nicht den Restaurantgästen vorbehalten war. Zudem habe die Stadt durch Freigabe anderer Parkflächen für Ersatz gesorgt.
Fehlende Beleuchtung als pachtrechtlicher Mangel anerkannt
Lediglich in einem Punkt konnte der beklagte Pächter insoweit einen Teilerfolg verbuchen. In der fehlenden Beleuchtung des Weges von dem neuen Parkplatz zum Restaurant sah das LG einen nicht verkehrssicheren Zustand, der auch zu einem pachtrechtlichen Mangel geführt habe. Diesen habe der Pächter in Eigenregie beseitigen dürfen, nachdem die Stadt nach Aufforderung dazu untätig geblieben sei. Die Kosten könne der Pächter von der Stadt ersetzt verlangen.
Mündliche Zusage zu Trauungen nicht ausreichend
Ebenfalls kein Minderungsrecht erkannte das LG dem Pächter jedoch mit Blick auf die angebliche Zusage von Trauungen im Restaurantgebäude zu. Eine eventuelle mündliche Zusage des damaligen Bürgermeisters im Jahr 2012 spiele keine Rolle. Sollte es sie gegeben haben, sei sie nach dem niedersächsischen Kommunalrecht jedenfalls rechtlich nicht bindend. Danach seien Verpflichtungserklärungen für die Gemeinde nur dann verbindlich, wenn sie beurkundet würden oder jedenfalls vom Hauptverwaltungsbeamten, hier also dem Bürgermeister, schriftlich abgegeben würden. Im schriftlichen Pachtvertrag sei 2012 zu Trauungen nichts geregelt worden.
Kein Geschäft der laufenden Verwaltung
Eine Ausnahme vom Erfordernis schriftlicher Zusagen durch die Gemeinde bestehe nur für Geschäfte der laufenden Verwaltung, so das LG weiter. Darunter lasse sich aber jedenfalls bei einer kleineren Gemeinde wie Bad Iburg die Zusage von Trauungen in Verbindung mit einem langfristigen Pachtvertrag über ein Restaurant nicht mehr fassen. Dies folge unter anderem daraus, dass für die Verpachtung kommunaler Einrichtungen, und damit auch des Restaurants in dieser Sache, ein Beschluss des Stadtrates nötig sei. Der Pachtvertrag und die vermeintliche Zusage von Trauungen seien aber als Einheit zu verstehen. Sie hätten damit insgesamt eines Ratsbeschlusses und anschließend einer schriftlichen Zusage des Bürgermeisters an den Pächter bedurft, um wirksam zu sein.
Entscheidung noch nicht rechtskräftig
Da der beklagte Pächter auch im Übrigen, insbesondere in Bezug auf die streitigen Nebenkostenabrechnungen, erfolglos blieb, muss er auch einen Großteil der Prozesskosten tragen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es kann mit der Berufung zum Oberlandesgericht Oldenburg angegriffen werden.
