Der 1956 geschlossene Pachtvertrag für das Kino wurde 2006 auf die beklagte Filmbetreiber-GmbH übertragen. Die aus dem Kläger, dem Hauptmiteigentümer des betreffenden Grundstücks, und drei Nießbrauchsberechtigten bestehende Verpächtergemeinschaft kündigte den Pachtvertrag: Die gezahlte Pacht sei zu niedrig.
Auf einer Versammlung von Verpächtergemeinschaft und allen (weiteren) Eigentümern wurde die Kündigung mit über 90% der Miteigentumsanteile genehmigt und zudem für den Ausspruch einer weiteren Kündigung gestimmt, die dann zum 30.06.2020 erfolgte.
Kündigung ist ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Grundstücks
Das LG hat der Räumungsklage stattgegeben. Der Pachtvertrag sei damit nicht bis zum 30.06.2025 verlängert worden. Jedenfalls die zweite ordentliche Kündigung habe den Pachtvertrag wirksam zum 30.06.2020 beendet. Denn der Versammlungsbeschluss sei wirksam gewesen und habe im Verhältnis zur Beklagten die notwendige Verfügungs- und Vertretungsmacht verliehen.
Laut LG konnte die Kündigung durch Stimmenmehrheit (§ 745 BGB) beschlossen werden. Denn die Kündigung des Pachtvertrages stelle eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des Grundstücks dar. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme sei aus objektiver Sicht zu beurteilen ist. Dabei sei der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers entscheidend.
Gezahlte Pacht marktunüblich niedrig
Das LG kam nach Einschaltung eines Sachverständigen zu der Überzeugung, dass die gezahlte Pacht marktunüblich niedrig sei. Die marktgerechte Jahresnettopacht für die angenommene Weiternutzung als Kino hätte im Jahr 2019 32,2% mehr als die im Vergleichsjahr 2019 geschuldete Pacht betragen.
Auch in einer Gesamtschau erschienen der Beschluss und die zweite Kündigungserklärung als wirtschaftlich vernünftig. Dies gelte auch unter Berücksichtigung eines Leerstandes nach einem Betreiberwechsel, weil es sich bei dem Kino um ein Unikat handelt. Die Gefahr eines längerfristigen Leerstands sei nicht erkennbar, so das LG.
Das Gericht betonte zudem, dass es den Bruchteilseigentümern bzw. der Verpächtergemeinschaft unbenommen bleibe, lediglich den Betreiber des Kinos zu wechseln. Hierdurch würde das Grundstück nicht wesentlich verändert. Über die zwischen den Parteien umstrittene (denkmalschutzrechtliche) Zulässigkeit einer anderen, möglicherweise finanziell lukrativeren Grundstücksnutzung hat das Gericht nicht entschieden.
