Coronabedingte Ladenschließung berechtigt zur Mietminderung

Die coronabedingte behördliche Anordnung der Schließung oder erheblichen Beschränkung (Verkaufsflächenbegrenzung, Begrenzung der Kundenzahl) der Nutzung eines Einzelhandelsgeschäfts begründet einen Mietmangel, der zur Minderung der Gewerbemiete berechtigt. Dies hat das Landgericht München I am 22.09.2020 im Fall eines Möbelhauses entschieden.

Möbelgeschäft kürzte Gewerbemiete wegen coronabedingter Schließung

Die Klägerin hat der beklagten Gewerbemieterin Gewerberäume mit einer Fläche von knapp 3.000 Quadratmetern zum Zweck des Einzelhandels vermietet. Die Mieterin betreibt auf diesen Flächen in diesen Räumen ein Möbelhaus. Wegen der Corona-Pandemie musste die Beklagte im Frühjahr nach behördlicher Verfügung ihr Möbelhaus zunächst vollständig schließen und anschließend die Verkaufsfläche auf 800 Quadratmeter sowie den Kundenzustrom auf einen Kunden je 20 Quadratmeter Verkaufsfläche begrenzen. Die Mieterin kürzte deshalb die Miete ab April 2020 coronabedingt um 100%. Nach ihrer Ansicht lag ein Mietmangel vor. Die Klägerin sah die Mieterin hingegen weiter zur vollen Mietzahlung verpflichtet und begehrte den Mietzins für die Monate April bis Juni 2020 in Höhe von knapp 224.000 Euro.

LG bejaht Mietmangel

Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Die Beklagte habe die Miete teilweise und abgestuft mindern können. Das LG wertete die Beschränkungen als Mietmangel. Dabei verweist es auf mehrere Entscheidungen des Reichsgerichts, wonach behördliche Verbote, die die Nutzung der Mieträume für den vertragsgemäßen Gebrauch unmöglich machten, einen Mietmangel begründeten. Im Übrigen sei ohnehin anerkannt, dass öffentlich-rechtliche Beschränkungen einen Mangel darstellen können, wenn sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Sache beziehen, wobei es auf den vereinbarten Geschäftszweck ankomme und die Beschränkung grundsätzlich bestehen müsse.

Mietzweck durch Corona-Beschränkungen erheblich gestört

Hier hätten die Parteien als Mietzweck die Nutzung der Gewerberäume als Möbelgeschäft vereinbart. Dieser Mietzweck sei durch die öffentlich rechtlichen Corona-Beschränkungen erheblich gestört worden. Diese Beschränkungen fielen auch nicht in den Risikobereich der beklagten Mieterin. Daran ändere auch die vereinbarte Klausel nichts, wonach die Mieterin verpflichtet sei, auf ihr Risiko alle weiteren etwaigen für ihren Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen einzuholen und aufrechtzuerhalten. Denn diese Klausel könne nur baurechtliche oder arbeitsrechtliche Genehmigungen meinen, da sich "die Parteien sicherlich zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrags keine Gedanken um Nutzungseinschränkungen … wegen seuchenrechtlicher Maßnahmen gemacht haben". Somit liege hier ein Mietmangel vor.

Abgestufte Minderung

Für die Zeit der weitgehenden Schließung des Möbelgeschäfts könne die Miete um 80% gemindert werden. Für den Monat Mai, in dem im ersten Drittel die Verkaufsflächenbeschränkung – es konnten daher nur 25% der Fläche genutzt werden – und die Begrenzung des Kundenaufkommens und anschließend nur noch letztere gegolten habe, könne die Miete um 50% gemindert werden. Für den Juni, in dem es nur die Begrenzung des Kundenaufkommens gegeben habe, sei nur noch eine Minderung der Miete um 15% gerechtfertigt.

zu LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20

Redaktion beck-aktuell, 26. Nov 2020.