Ein Wohnungseigentümerin wurde wegen wiederholter Zahlungsrückstände von Miteigentümern zweimal abgemahnt - in der zweiten Abmahnung wurde ihr ein Mahnverfahren angedroht. Schließlich beschloss die (verwalterlose) Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), der säumigen Eigentümerin das Wohnungseigentum zu entziehen und ermächtigte dazu einen Miteigentümer, eine Entziehungsklage gegen sie zu erheben.
Die säumige Eigentümerin focht den Entziehungsbeschluss an und bekam, nachdem sie zunächst beim AG Gelnhausen gescheitert war, in der Berufungsinstanz vom LG Frankfurt a.M. Recht, das den Entziehungsbeschluss für ungültig erklärte (Urteil vom 05.09.2024 - 2-13 S 612/23). Das LG beanstandet, dass eine ausreichende Abmahnung fehle, die grundsätzlich vor einem Entziehungsbeschluss erteilt werden müsse. Aus einer solchen Abmahnung müsse sich für den betroffenen Eigentümer deutlich ergeben, dass er sein Eigentum verlieren kann, wenn er sein abgemahntes Verhalten nicht abstellt. Dafür genüge es nicht, eine Zahlungsklage oder ein Mahnverfahren anzudrohen.
Einzelner Eigentümer kann nicht abmahnen
Zudem hätten die Miteigentümer gar keine wirksame Abmahnung erteilen können, moniert das LG weiter. Für die Abmahnung sei nach der WEG-Reform allein die GdWE als Inhaberin des Entziehungsanspruchs zuständig. In einer verwalterlosen GdWE müsse eine Abmahnung entweder durch Beschluss oder von allen Eigentümern, ausgenommen den Störenfried, ausgesprochen werden. Einzelne Eigentümer seien nicht befugt, die GdWE zu vertreten. Ein einzelner Eigentümer könne einen Miteigentümer auch nicht per actio pro socio abmahnen, so das LG, das auf eine BGH-Entscheidung zur verwalterlosen Zweiergemeinschaft verweist. Dort hat der BGH eine Übertragung der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio auf das Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich (offengelassen für Beitragsansprüche) abgelehnt.
Das LG hält eine Abmahnung auch nicht für ausnahmsweise entbehrlich. Das sei nur der Fall, wenn die Abmahnung der Gemeinschaft unzumutbar oder offenkundig aussichtslos ist. Das vom AG ins Feld geführte beleidigende Verhalten der Eigentümerin gegenüber Handwerkern und das wiederholte Drohen mit Anwälten oder Polizei genügt dem LG dafür nicht.
Ferner habe die GdWE nicht einen Miteigentümer durch Beschluss zur Erhebung einer Entziehungsklage ermächtigen können. Die GdWE habe keine Kompetenz, durch Beschluss einzelne Wohnungseigentümer zu ihrer Vertretung zu ermächtigen.
