Wertansatz für Immobilie bei Teilerbauseinandersetzung

Aus einer Teilerbauseinandersetzung ergibt sich kein Nachweis eines bestimmten Verkehrswerts. Das hat das Finanzgericht Düsseldorf mit nunmehr veröffentlichtem Urteil aus dem Jahr 2020 entschieden. Der Kläger hatte im Rahmen der Teilerbauseinandersetzung von einem Miterben den auf diesen entfallenen Teil eines geerbten Grundstückes erworben und dabei einen Verkehrswert von 80.000 Euro zu Grunde gelegt. Das Finanzamt stellte hingegen einen deutlich höheren Wert fest. Die dagegen eingelegte Klage blieb erfolglos.

Kläger erwirbt Grundstücksanteil im Rahmen der Teilerbauseinandersetzung

Nach dem Ableben der Erblasserin wurden deren Bruder zu 60% und der Kläger zu 40% Erben des mit einem Reihenmittelhaus bebauten Grundstücks. Der Kläger stand mit der Erblasserin in keinem Verwandtschaftsverhältnis. Im Rahmen einer Teilerbauseinandersetzung erwarb der Kläger den auf den Bruder entfallenden Anteil zu einem Kaufpreis in Höhe von 48.000 Euro. Diesen Kaufpreis habe der Kläger anhand des Wertes für ein ähnliches, vermietungsfähiges Einfamilienhaus ermittelt, welches in der Umgebung angeboten worden sei. Daraus ergebe sich aus seiner Sicht ein Verkehrswert in Höhe von 80.000 Euro, wovon 60% (dies entspricht 48.000 Euro) auf den Bruder entfielen.

Finanzamt: Verkehrswert zu niedrig angesetzt

Demgegenüber stellte das beklagte Finanzamt im Vergleichswertverfahren für Zwecke der Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert in Höhe von 137.592 Euro fest. Hiergegen legte der Kläger zunächst erfolglos Einspruch und sodann Klage zum Finanzgericht ein. Zur Begründung führte er aus, dass über den Kaufpreis aus der Teilerbauseinandersetzung ein niedrigerer gemeiner Wert im Sinne von § 198 BewG nachgewiesen sei, da es sich um einen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehandelt habe. Zwischen Kläger und dem Bruder der Erblasserin habe kein Näheverhältnis bestanden. Das Finanzamt vertrat hingegen die Ansicht, dass kein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorliege, da der auf den Bruder entfallende Grundstücksanteil nur einem begrenzten Personenkreis, nämlich nur dem Kläger, angeboten worden sei. 

Verkäufe von Miteigentumsanteilen kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Der 11. Senat schloss sich nunmehr der Rechtsauffassung des Finanzamtes an. Dieses habe zu Recht davon abgesehen, aus der Teilerbauseinandersetzung den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Sinne von § 198 BewG abzuleiten. Ein niedrigerer Verkehrswert sei nicht durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis nachgewiesen. Die Teilerbauseinandersetzung habe sich nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vollzogen; zudem habe sie nur einen Teil der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit betroffen. Verkäufe von Miteigentumsanteilen entsprächen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, da diese üblicherweise nicht als solche, sondern nur mit dem gesamten Grundstück veräußert würden.

Gilt erst recht im Fall einer Teilerbauseinandersetzung

Gleiches gelte nach Auffassung des Senats erst recht im Fall einer Teilerbauseinandersetzung, bei der in Bezug auf ein Grundstück wirtschaftlich betrachtet ebenfalls Eigentumsanteile übertragen werden. Es sei deshalb unerheblich, dass Kläger und der Veräußerer vorliegend keine nahe stehenden Personen gewesen seien. Überdies sei der Grundstücksanteil auch nur dem Kläger und keinen anderen Personen angeboten worden. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die vom Bundesfinanzhof zugelassene Revision ist unter dem Az. II R 8/21 anhängig.

Miriam Montag, Redaktion beck-aktuell, 13. Mai 2022.