Genehmigungspflicht für regelmäßige Kurzzeitvermietung in Frankreich
Nach französischem Recht bedarf die regelmäßige Kurzzeitvermietung von möblierten Wohnungen an nur vorübergehend aufhältige Personen – wie etwa Touristen – in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern und im Umland von Paris der vorherigen Genehmigung. Die Genehmigung kann dabei von einem Ausgleich durch eine gleichzeitige Umwandlung von anders genutztem Raum in Wohnraum abhängig gemacht werden. Die Gemeinderäte bestimmen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigungen und die Festsetzung des Ausgleichs. Dabei haben sie die Ziele der sozialen Vermischung und insbesondere die Lage auf den Wohnungsmärkten sowie die Notwendigkeit, den Wohnungsmangel nicht zu verschärfen, zu berücksichtigen.
Vereinbarkeit mit Dienstleistungsrichtlinie?
Zwei Eigentümer von Einzimmerwohnungen in Paris vermieteten die Wohnungen regelmäßig für kurze Zeit über eine Website, ohne dafür die erforderliche Genehmigung zu haben. Sie wurden deshalb zur Zahlung einer Geldbuße verurteilt. Außerdem wurden sie verpflichtet, die Räume in Wohnungen rückumzuwandeln. Dagegen wandten sich die Eigentümer. Der mit ihren Kassationsbeschwerden befasste Kassationsgerichtshof rief den EuGH im Vorabentscheidungsverfahren zur Frage der Vereinbarkeit der französischen Regelung mit der Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG an.
EuGH: Frankreich durfte sich für Genehmigungspflicht entscheiden
Der EuGH stellt zunächst fest, dass die Dienstleistungsrichtlinie anwendbar ist. Außerdem falle das Genehmigungserfordernis für die Ausübung bestimmter Tätigkeiten der Wohnraumvermietung unter den Begriff "Genehmigungsregelung" im Sinn von Art. 4 Nr. 6 der Richtlinie 2006/123/EG und müsse daher den Anforderungen gemäß Kapitel III Abschnitt 1 der Richtlinie entsprechen, insbesondere Art. 9 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 2 der Richtlinie 2006/123/EG. In einem ersten Schritt sei somit nach Art. 9 der Richtlinie 2006/123/EG zu prüfen ist, ob die Einführung der Regelung als solche gerechtfertigt ist. Dies bejaht der EuGH. Mit der französischen Regelung solle ein System zur Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, die längerfristig vermietet werden, geschaffen werden, um der Verschlechterung der Bedingungen für den Zugang zu Wohnraum und der Verschärfung der Spannungen auf den Immobilienmärkten Rechnung zu tragen. Dies stelle einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses dar.
Genehmigungspflicht auch verhältnismäßig
Die Regelung sei auch in Bezug auf das angestrebte Ziel verhältnismäßig. Sie sei sachlich auf eine ganz spezielle Tätigkeit der Vermietung beschränkt und schließe von ihrem Anwendungsbereich Wohnungen aus, die den Hauptwohnsitz des Vermieters bildeten. Außerdem sei die Genehmigungspflicht räumlich nur begrenzt anwendbar. Das angestrebte Ziel könne auch nicht durch ein milderes Mittel erreicht werden. Insbesondere würde eine nachträgliche Kontrolle, etwa ein Meldesystem mit Sanktionen, es nicht ermöglichen, die Fortsetzung des schnellen Umwandlungsprozesses, durch den der Wohnungsmangel herbeigeführt werde, sofort und wirksam zu verlangsamen.
Genehmigungskriterien ebenfalls grundsätzlich gerechtfertigt
In einem zweiten Schritt sei nach Art. 10 der Richtlinie 2006/123/EG zu prüfen, ob die für die Erteilung der Genehmigungen gemäß der Regelung maßgeblichen Kriterien die entsprechenden Anforderungen erfüllen. Die Kriterien seien durch denselben zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt wie die Genehmigungsregelung als solche, nämlich die Bekämpfung des Wohnungsmangels. Auch hält der EuGH die Befugnis der Gemeinderäte, die Genehmigung mit einer Ausgleichspflicht zu verknüpfen, grundsätzlich für geeignet, um die ihnen dabei vorgegebenen Ziele zu erreichen. Denn sie überlasse es den örtlichen Behörden zu entscheiden, ob sie eine solche Ausgleichspflicht auferlegen oder nicht, und gegebenenfalls deren Umfang zu bestimmen.
Nationales Gericht muss aber tatsächlichen Wohnungsmangel prüfen
Das nationale Gericht müsse aber prüfen, ob mit der Befugnis tatsächlich einem in den betreffenden Gebieten festgestellten Wohnungsmangel Rechnung getragen wird. Außerdem müsse es sich vergewissern, dass die Befugnis nicht nur der Lage auf dem Mietmarkt in den betreffenden Gemeinden angepasst, sondern auch mit der in Rede stehenden Vermietungstätigkeit vereinbar ist. Dabei müsse es berücksichtigen, dass diese Tätigkeit rentabler ist als die Vermietung von Wohnungen zur Begründung eines Wohnsitzes. Es müsse ferner berücksichtigen, wie der Ausgleichspflicht an dem betreffenden Ort in der Praxis nachgekommen werden könne. Es müsse sich vergewissern, dass der Ausgleichspflicht durch eine Vielzahl von Ausgleichsmechanismen nachgekommen werden kann, die angemessenen, transparenten und zugänglichen Marktbedingungen entsprechen.
