Mietendeckel seit gut einem Jahr in Kraft
Seit mehr als einem Jahr drückt der Berliner Senat den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt mit dem Mietendeckel - ein bundesweit einmaliges Gesetz, das Kritiker schon von Anfang an für verfassungswidrig hielten. Die bundesweite Mietpreisbremse, die seit 2015 in besonders begehrten und teuren Wohngegenden verhängt werden kann, ging der rot-rot-grünen Landesregierung nicht weit genug. Mit dem Mietendeckel-Gesetz hat sie daher zum 23.02.2020 die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen ganz eingefroren, und zwar auf dem Stand von Juni 2019. Laut Senatsverwaltung betrifft das neun von zehn Mietwohnungen in der Stadt. Ab 2022 sollen Vermieter zumindest die Inflation ausgleichen dürfen.
Zu hohe Mieten müssen gesenkt werden
Ziehen neue Mieter ein, bleibt es bei der alten Miete, oder es greifen Obergrenzen. Mieten, die um mehr als 20% über der für die Wohnung geltenden Obergrenze liegen, gelten als zu hoch. Seit dem 23.11.2020 ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, sie abzusenken. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Der Mietendeckel gilt nicht für neue Wohnungen, die seit 2014 fertig wurden. Die Regelung ist auf fünf Jahre befristet, also bis 2025.
Normenkontrollantrag durch Bundestagsabgeordnete
Die Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht haben mehr als 280 Bundestagsabgeordnete von FDP und Union angestoßen, mit einem gemeinsamen Normenkontrollantrag. Sie wollen erreichen, dass zentrale Passagen des Gesetzes für nichtig erklärt werden. Ihrer Ansicht nach sind einzelne Länder wie hier Berlin nicht befugt, im Mietrecht einen eigenen Weg zu gehen. Der Bundesgesetzgeber habe alles abschließend geregelt. Nun sei in Berlin verboten, was bundesweit erlaubt sei.
BVerfG: Keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin
Das angegriffene MietenWoG Bln ist nach Auffassung der Karlsruher Richter mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Mache der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlören die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt ("solange") und in dem Umfang ("soweit"), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt. Es entfalte sich eine Sperrwirkung, innerhalb deren die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfalle. Sie verhindere für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entziehe in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.
§§ 556 bis 561 BGB regeln Mietpreisrecht abschließend
Die Sperrwirkung setze voraus, so das BVerfG weiter, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reiche sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte. Dies sei hier in Bezug auf das MietenWoG Bln gegeben, da Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG fallen. Mit den §§ 556 bis 561 BGB habe der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.
Keine Öffnungsklauseln für Länderregelungen
Schon Regelungsintensität und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legten nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handele. Die §§ 556 ff. BGB enthielten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machten vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte. Das werde auch durch die in § 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungsermächtigung nicht in Frage gestellt. Die Länder führten insoweit lediglich eine Regelung aus, die der Bund ausweislich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Ausmaß inhaltlich weitgehend determiniert habe. Eine eigenständige Regelungsbefugnis sei damit nicht verbunden.
Bundesweite Mietpreisbremse ebenfalls im BGB verankert
Seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 09.06.2001 habe der Bundesgesetzgeber - vom Bundesverfassungsgericht unbeanstandet - Regelungen der Miethöhe allein auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 sei die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen worden. Der Begründung des Gesetzentwurfs lasse sich eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen, und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien. Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz habe der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt.
"Berliner Mietendeckel" schafft paralleles Mietpreisrecht
Damit seien die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG). Denn der "Berliner Mietendeckel" und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regelten im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum. Das MietenWoG Bln verenge dabei allerdings die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Parteien des Mietvertrags und führe ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein. Es statuiere gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB, die die Privatautonomie beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach den §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Das MietenWoG Bln modifiziere somit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebe die von diesem vorgenommene Austarierung der beteiligten Interessen.
Regelungen des MietenWoG Bln widersprechen BGB-Regelungen
So verbiete § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln seien die nach den §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren. § 7 MietenWoG Bln reduziere die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger sei als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis 6 BGB, und begrenze die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 BGB. Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung were durch das MietenWoG Bln ausgeweitet, nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie danach zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten. So werde durch die Mietobergrenzen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln die Vereinbarung einer 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragenden Miete - auch in den Fällen des § 4 MietenWoG Bln - entgegen § 556d Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln träten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehle dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.
Auch keine anderen Kompetenztitel einschlägig
Andere Kompetenztitel, namentlich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG ("Recht der Wirtschaft") oder Art. 70 Abs. 1 GG, scheiden nach Auffassung des BVerfG als Grundlage für den Erlass des MietenWoG Bln aus. Insbesondere sei die Regelung der höchstzulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum vom Kompetenztitel "Wohnungswesen" im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. nicht (mehr) umfasst und habe daher im Rahmen der Föderalismusreform I im Jahr 2006 nicht in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder übergehen können.
Mieter müssen bestehende Differenzen nun nachzahlen
Nach dem Aus für den Mietendeckel müssen viele betroffene Mieter-Haushalte in der Hauptstadt fürchten, dass Nachzahlungen fällig werden. Die Berliner Bauverwaltung erklärte am Mittwoch: "Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches vereinbarten Mieten zu entrichten und gegebenenfalls auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben." Der Berliner Mieterverein erklärte, eine sofortige Kündigungsmöglichkeit bestehe nicht, denn die Mieterinnen und Mieter hätten sich an das Gesetz gehalten. Überdies hätten einvernehmliche Vereinbarungen ohne Schattenmiete Bestand. Ansonsten bestehe "eine alsbaldige Rückzahlpflicht der Differenzbeträge". Eine Zahlungsaufforderung sei unter Umständen nicht erforderlich. Die Rückzahlung werde mit Kenntnis des Beschlusses fällig. "Wer die offenstehenden Beträge nicht unmittelbar leisten kann, sollte mit dem Vermieter in Kontakt treten", empfahl der Verein. Er appellierte an die Eigentümer, sich fair zu verhalten und einvernehmliche Lösungen zu ermöglichen. Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia teilte mit, man wolle keine Mietnachforderungen stellen. Dagegen kündigte der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen an, auf Nachforderungen an Mieter nicht verzichten zu wollen.
Berliner Regierung will sozialverträgliche Lösungen finden
Berlins Bausenator Sebastian Scheel (Linke) kündigte an, der Senat werde am Dienstag über Konsequenzen beraten. "Dabei sieht sich der Senat auch in der Verpflichtung, sozial verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln." Kultursenator Klaus Lederer (Linke) sagte, seine Partei werde sich für einen Notfallhilfefonds für besonders bedürftige Betroffene einsetzen. Scheel erklärte, dass nun der Bund die Aufgabe habe, entweder ein Mietpreisrecht zu schaffen, das die soziale Mischung in den Städten sichert, oder den Ländern die Kompetenz dazu zu übertragen.
Reaktionen
Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU), zu dessen Ressort auch der Bau gehört, begrüßte die Entscheidung. Der Mietendeckel sei "der völlig falsche Weg" gewesen. "Er hat für Unsicherheit auf den Wohnungsmärkten gesorgt, Investitionen ausgebremst und keine einzige neue Wohnung geschaffen." Der Deutsche Mieterbund forderte den Bund auf, endlich zu handeln und "die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen". Die Entscheidung sei bitter, "aber sie ist auch ein lauter Weckruf an den Bundesgesetzgeber, endlich zu handeln und die Mietenexplosion in vielen deutschen Städten zu stoppen", teilte der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, am Donnerstag mit. Die Immobilienwirtschaft hat die Karlsruher Entscheidung begrüßt. "Endlich besteht Rechtssicherheit", sagte die Vorsitzende der Region Ost des Dachverbands Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA), Stefanie Frensch, am Donnerstag der Deutschen Presse-Agentur. Sie zog eine negative Bilanz des Mietendeckels. "Das Angebot an Mietwohnungen ist stark eingebrochen, und es war selten so schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden." Investoren seien verunsichert worden, Sanierungen seien zulasten des Klimaschutzes und des Handwerks ausgesetzt worden.
