Gewerbemietverträge rund um Kfz-Zulassungsstelle
Eine Immobilieneigentümerin in Zweibrücken vermietete Räume an die Kraftfahrzeugzulassungsstelle. Dieser gegenüber in demselben Gebäude gab es noch zwei freie Ladenlokale, für die die Eigentümerin ein formloses Ausschreibungsverfahren zum Betrieb von Schilderprägewerkstätten durchführte. Auf beide Flächen bewarb sich als Einzige die Beklagte. Sie schlossen einen Mietvertrag über ein Ladenlokal für fünf Jahre mit einer Verlängerungsmöglichkeit (Option) für den Betrieb. Später vermietete die Eigentümerin den anderen Raum an eine Konkurrentin der Mieterin. Daraufhin minderte die Beklagte zunächst die Miete und kündigte anschließend den Vertrag. Die Eigentümerin verlangte vor dem Landgericht Mainz die vollständige Mietzahlung und bekam auch vor dem Oberlandesgericht Koblenz recht. Der Betrieb wehrte sich vor dem Bundesgerichtshof - vergeblich.
Kein Missbrauch durch marktbeherrschendes Unternehmen
Der Kartellsenat konnte kein zur Nichtigkeit des Vertrags führendes Verhalten der Immobilieneigentümerin nach § 19 GWB erkennen. Insbesondere sei ein privates Unternehmen nicht an das Vergaberecht gebunden - die Eigentümerin müsse kein förmliches Ausschreibungsverfahren durchführen. Die Option, den Vertrag einseitig zu verlängern, ist zwar laut BGH nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verboten, weil sie anderen Marktteilnehmern den Zugang zu den begehrten Räumen verwehrt. Die hierin liegende Diskriminierung und unbillige Behinderung der potenziellen Konkurrenz könne aber im Weg der geltungserhaltenden Reduktion verhindert werden. Der fünf Jahre laufende Mietvertrag an sich werde dadurch nicht berührt.
Kündigung nicht wirksam
Die Mieterin konnte den Vertrag nach Ansicht der Karlsruher Richter nicht außerordentlich kündigen, weil kein Kündigungsgrund vorlag. Die Vermietung des zweiten Ladenlokals an eine weitere Schilderprägerin begründe keinen Grund: Zum einen sei ein Konkurrenzschutz nicht vereinbart worden. Gerade im Hinblick auf das Fehlen weiterer Bewerber bei der Ausschreibung sei auch nicht von einer konkludenten Einräumung eines Exklusivstatus der Mieterin auszugehen. Bei einer stark frequentierten Kraftfahrzeugzulassungsstelle bestehe für die Kunden Bedarf nach mehr als einem Schilderanbieter – für sie sei ein gewisser Wettbewerb unter den Betrieben auch von Vorteil. Die Erstmieterin werde dadurch auch nicht unbillig belastet. Der Bundesgerichtshof verneinte deshalb einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz.
