Anmerkung von
Rechtsanwalt Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub, Rechtsanwältin Nicola Bernhard, Rechtsanwälte Bub, Gauweiler & Partner, München
Aus beck-fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht 13/2017 vom 06.07.2017
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Sachverhalt
Die Beklagte ist seit 2010 Mieterin einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung der Klägerin in Mainz. Mit Schreiben vom 26.8.2014 verlangte die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete von 738 EUR auf 798,62 EUR, beginnend mit dem 1.11.2014.
Im Mietvertrag ist eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die von der Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 92,54 qm ist den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden. Die Beklagte bezweifelt die angegebene Wohnfläche; sie verlangt geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung von der Klägerin.
Mit der am 7.1.2015 bei Gericht eingegangenen Klage hat die Klägerin ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.
Rechtliche Wertung
Der BGH hat die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 798,62 EUR monatlich nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei für die von ihr behauptete Wohnfläche von 92,54 qm beweisfällig geblieben. Die von der Klägerin vorgetragene Wohnfläche von 92,54 qm sei der Entscheidung zugrunde zu legen, weil das einfache Bestreiten durch die Beklagte nicht genüge. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trage nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genüge dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (dh mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen. Allerdings setze die Verpflichtung zu einem substantiierten Gegenvortrag voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten Partei möglich und zumutbar ist. Dies sei in der Regel jedoch der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, sei es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sei die Vermessung grundsätzlich auch dem Mieter einer solchen Wohnung möglich, die Dachschrägen aufweist und – wie hier – eine Loggia hat. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genüge es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält. Dies hat die Beklagte versäumt.
Mangels substantiierten Bestreitens der von der Klägerin behaupteten Größe der Wohnung gilt diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Anders als das Berufungsgericht meint, genüge es nicht, dass der beklagte Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.
Praxishinweis
Der BGH setzt mit der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung fort, wonach der Mieter die vom Vermieter angegebene Wohnfläche nur dann substantiiert bestreitet, wenn er das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung der Mietwohnung, auch wenn sie im Dachgeschoss liegt und folglich Schrägen oder Winkel eine zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche kompliziert gestalten können, den Angaben des Vermieters entgegen hält; dies hatte der BGH bereits für die vom Vermieter gemachten Quadratmeterangaben in einer Betriebskostenabrechnung entschieden (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475), und zwar obwohl der Vermieter, der eine Betriebskostennachforderung erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für seine Flächenansätze trägt (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475). Würde allein einfaches Bestreiten der Flächenangaben zugelassen, würden die Kosten solcher Verfahren regelmäßig massiv in die Höhe getrieben werden, da gegebenenfalls teure Vermessungsgutachten eingeholt werden müssten.
Einfaches Bestreiten des Mieters ist nur dann ausreichend, wenn sich der Vermieter mit pauschalem Vorbringen begnügt (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801). Nimmt der Vermieter zB bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801).
