Zeitpunkt der Ankündigung einer Mieterhöhung für Vergleichsmiete entscheidend

Wird in einem Rechtsstreit um eine Mieterhöhung später die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, ist der Zeitpunkt der ursprünglichen Ankündigung der Erhöhung maßgeblich. Stichtag für die Analyse ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs damit nicht der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte. Von der Zustellung des "Erhöhungsverlangens" an werden dann Fristen für das Ermitteln von Vergleichsmieten berechnet.

Mieter sollen Mieterhöhung zustimmen

Eine Vermieterin verlangte von den Mietern einer 81 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 588 Euro auf 655 Euro ab Oktober 2017. Dies entsprach einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 8,10 Euro/m². Der Berliner Mietspiegel 2017 wies eine Nettokaltmietenspanne von 5,52 Euro/m² bis 9,20 Euro/m² aus. Die Bewohner hatten dem Mieterhöhungsverlangen vom 20.07.2017 nicht zugestimmt. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage ab, da die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der bereits entrichteten Nettokaltmiete liege (7,27 Euro/m²). Das Landgericht Berlin gab hingegen der Vermieterin Recht: Der Mietspiegel sei als Schätzungsgrundlage ungeeignet. Ein Sachverständiger habe 14  Vergleichswohnungen betrachtet und habe eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,28 Euro/m² ermittelt. Gegen diese Einschätzung legten wiederum die Mieter erfolgreich Revision zum BGH ein.

Zugang beim Mieter ist entscheidend

Aus Sicht der Bundesrichter hat das LG den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt. Es hätte auf den Zeitpunkt abstellen müssen, an dem den Mietern das Mieterhöhungsverlangen vom Juli 2017 zugegangen war – nicht auf den, ab dem sie die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldeten (Oktober 2017). Dem VIII. Zivilsenat zufolge wurde das Mietentgelt in 2017 in zwei Fällen (neu) vereinbart beziehungsweise geändert, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließ, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Da aber unklar sei, ob dies vor Juli geschah, hätten diese beiden Angaben der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden dürfen. Ließe man diese beiden Angaben bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,19 bis 9,73 Euro pro Quadratmeter anstelle von bis zu 10,22 Euro. Der arithmetische Mittelwert sinke von 8,09 auf 7,89 Euro pro Quadratmeter. Der BGH wies die Sache daher an das LG zurück.

zu BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

Redaktion beck-aktuell, 10. Jun 2021 (ergänzt durch Material der dpa).