Eine WEG wollte das Gebäudedach erneuern. Die beauftragten Dacharbeiten wurden aber vorzeitig abgebrochen. Ein von der WEG eingeholtes Gutachten bezeichnete die erbrachten Arbeiten als unbrauchbar, das Dach müsse wieder abgerissen werden. Der WEG-Verwalter hatte an den beauftragten Dachdecker Abschlagszahlungen geleistet, insgesamt 104.500 Euro. Diesen Betrag wollte sich die WEG beim Verwalter zurückholen, parallel verklagte sie auch den Dachdecker. Nach anfänglichem Erfolg beim AG wies das LG die Klage gegen den Verwalter ab.
Die dagegen eingelegte Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache (Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22). Dabei erteilte der BGH Hinweise für die Prüfung eines Schadensersatzanspruchs gegen den WEG-Verwalter wegen der Abschlagszahlungen: Voraussetzung sei eine Pflichtverletzung des Verwalters. Zu den Pflichten eines WEG-Verwalters gehöre es, dass er Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwacht. Leiste er Abschlagszahlungen, müsse er anhand der Abschlagsrechnung sorgfältig prüfen, ob sie berechtigt sind. Auch wenn der Verwalter die Abschlussrechnung entsprechend geprüft, aber nicht die nötigen Fachkenntnisse gehabt habe, um Mängel der erbrachten Arbeiten zu erkennen, könne eine Haftung in Betracht kommen, weil er die WEG darauf nicht hingewiesen habe.
Haftung nur Zug um Zug gegen Anspruchsabtretung
Für die Schadensermittlung im Fall pflichtwidrig gezahlter Abschläge weist der BGH darauf hin, dass nicht allein das in die Gemeinschaftskasse gerissene Loch maßgeblich sei. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen sei auch, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Der BGH begründet dies mit dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen. Ein Schaden liege somit nur dann vor, wenn die gezahlten Abschläge die dem Werkunternehmer zustehende Gesamtvergütung übersteigen. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, liege bei der WEG.
Laut BGH haftet der WEG-Verwalter wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen aber nicht, solange vom Werkunternehmer noch (Nach-)Erfüllung verlangt werden könne. Sei eine (Nach-)erfüllung nicht mehr möglich, hafte der Verwalter der WEG, allerdings analog § 255 BGB nur Zug um Zug gegen Abtretung der Zahlungsansprüche der WEG gegen den Werkunternehmer.
