Eigentümer nicht einverstanden
Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wandte sich gegen die Verteilung der Heizkosten in den Einzelabrechnungen. In den Einheiten waren entweder nur Wärmemengenzähler (die den Wärmeverbrauch mengenmäßig erfassen) oder Heizkostenverteiler (die den anteiligen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch festlegen) installiert. Eine Vorrichtung zur vorherigen Erfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Einheiten gab es nicht. In der Eigentümerversammlung Ende 2017 wurde die Jahresabrechnung für 2016 genehmigt.
Vorinstanzen: Anspruch auf Neuabrechnung
Die folgende Anfechtungsklage war sowohl beim AG Mönchengladbach-Rheydt als auch beim LG Düsseldorf erfolgreich. Der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, so die Begründung. Wegen der unterschiedlichen Art der Erfassung des Wärmeverbrauchs sei nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. eine Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der gleich ausgestatteten Nutzergruppen erforderlich, die bezüglich der mit Heizkostenverteiler ausgestatteten Nutzergruppe mangels Wärmemengenzähler nicht erfolgt sei. Der klagende Eigentümer habe daher einen Anspruch auf eine neue Abrechnung, bei der auch der Flächenmaßstab maßgeblich sein könne. Die Revision der Miteigentümer beim BGH hatte größtenteils Erfolg und führte zur Zurückverweisung.
Rechnerische Verbrauchsermittlung möglich
Dem V. Zivilsenat zufolge kann eine Abrechnung bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. grundsätzlich durch rechnerische Ermittlung der Verbrauchsanteile erfolgen. Dabei sei von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen auszugehen und der Rest im Rahmen einer "Differenzberechnung" zu ermitteln. Dies entspreche in der Regel am ehesten dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Etwaige Verteilungsfehler, die sich einseitig zu Lasten einer Nutzergruppe auswirken könnten, sind dem Karlsruher Urteil zufolge hinzunehmen. Die Überlegung des LG, nur durch eine Neuabrechnung könne der Druck auf die Gemeinschaft zur Installation der notwendigen Wärmemengenzähler erhöht werden, treffe nicht zu. Denn sie lasse außer Acht, dass dies im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend gemacht werden könne. Wie die Abrechnung im Einzelnen erfolgt sei, muss nun das LG klären. Der BGH will nicht ausschließen, dass die angefochtenen Einzelabrechnungen nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen haben. Denn die Verbrauchskosten in Höhe von 70% der Gesamtheizkosten seien nicht nach einer Differenzermittlung auf die Nutzergruppe mit Heizkostenverteilern verteilt worden, sondern flächenabhängig.
