Der Streitfall betraf eine aus zwei Häusern mit acht bzw. fünf Einheiten bestehende WEG-Anlage. Nach der Gemeinschaftsordnung war für beide Häuser jeweils eine Untergemeinschaft gebildet, die jeweils eine eigene Eigentümerversammlung abhalten. Die Gesamt-WEG monierte Baumängel am Gemeinschaftseigentum des einen Hauses und klagte gegen die Bauträgerin, die selbst Mitglied der WEG war, auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung. Sie hatte zuvor durch Beschluss die Ausübung der Erwerberrechte auf Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum an sich gezogen.
Später beschloss die Gesamt-WEG, den Prozess zunächst fortzuführen und nach Vorliegen eines Gerichtsgutachtens Vergleichsverhandlungen aufzunehmen sowie zur Prozessfinanzierung eine Sonderumlage von 6.000 Euro zu erheben. Den Betrag sollten die Wohnungseigentümer anteilig nach ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil zahlen. Gegen diesen Beschluss klagte die Bauträgerin und rügte, der Gesamt-WEG fehle dafür die Kompetenz. Das AG gab ihm Recht, das LG wies die Klage ab.
Beschlusskompetenz für Vergemeinschaftung liegt allein bei der Gesamt-WEG
Die Revision der Bauträgerin beim BGH hatte keinen Erfolg (Urteil vom 23.02.2024 - V ZR 132/23). Die Gesamt-WEG habe die Beschlusskompetenz gehabt, da sie die Ausübung der Rechte auf Baumängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum wirksam an sich gezogen hatte. Die Vergemeinschaftung der Mängelrechte habe allein die Gesamt-WEG beschließen können. Der BGH hatte bereits 2022 entschieden, dass eine WEG aufgrund ihrer Befugnis zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ihrer Pflicht zu dessen Erhaltung auch nach der WEG-Reform von 2020 Rechte zur Mängelbeseitigung weiter durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen kann. Auf die Argumente für eine Vergemeinschaftung stützt der BGH auch die alleinige Beschlusskompetenz der Gesamt-WEG.
Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordere es regelmäßig, einen gemeinschaftlichen Willen über das Vorgehen zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bilden. Nur so könnten Ansprüche effektiv durchgesetzt werden. Außerdem werde nur so verhindert, dass der Veräußerer unterschiedlichen, letztlich nicht durchsetzbaren Ansprüchen ausgesetzt wird. Es liege letztlich auch im Interesse des Veräußerers, dass mehrere Untergemeinschaften nicht wegen des gleichen Sachmangels an verschiedenen Gebäuden einer Mehrhausgemeinschaft unterschiedliche Sachmängelansprüche geltend machen.
An der alleinigen Beschlusskompetenz der Gesamt-WEG für die Vergemeinschaftung der Mängelrechte ändert es laut BGH auch nichts, wenn es nur um Mängel am Gebäude einer Untergemeinschaft gehe. Eine auf Mängel des "eigenen" Hauses beschränkte Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft hätte laut BGH inakzeptable Rechtsunsicherheiten über die Kompetenz zur Folge, da bei Beschlussfassung oft nicht klar sei, ob sich ein Mangel auf ein Haus beschränke. Es müsse aber von vornherein klar und eindeutig feststehen, wer die Beschlusskompetenz habe.
Die Gesamt-WEG habe auch die Sonderumlage zur Prozessfinanzierung beschließen dürfen. "Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu", so der BGH. Es sei unschädlich, dass die von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Anteile an der Umlage nicht betragsmäßig angegebenen seien. Es reiche aus, wenn sie eindeutig bestimmbar sind und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden können.
