Eigentümer will Wohnung vermieten
Zwei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft lagen im Streit. Der Eigentümer der Wohnung aus dem ersten Stock verlangte die Feststellung, dass die Bewohner aus dem Erdgeschoss verpflichtet waren, der Vermietung seiner Wohnung an eine Großfamilie zuzustimmen. Die Räumlichkeiten durften nur mit der schriftlichen Zustimmung der anderen Eigentümer vermietet – und diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Im Juni 2015 schlug der angehende Vermieter seinen Nachbarn im Parterre vor, seine Wohnung an eine sechsköpfige Familie zu vermieten. Die Anwohner verweigerten die Zustimmung, sodass er die Bleibe den Interessenten von Juni 2015 bis Oktober 2016 unentgeltlich überließ. Das Amtsgericht Radolfzell gab seiner Klage statt. Die Berufung der Miteigentümer war vor dem Landgericht Karlsruhe erfolgreich: Der Antrag sei mangels Feststellungsinteresses unzulässig; vorrangig sei eine Leistungsklage auf Schadenersatz zu erheben gewesen. Es habe ferner ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung vorgelegen: Er habe den anderen Eigentümern weder einen Mietvertragsentwurf vorgelegt, noch die beabsichtigte Vermietung näher beschrieben.
BGH: Fehlende Vorlage kein wichtiger Grund
Das sah der BGH nun mit Urteil vom 25.09.2020 anders und verwies die Sache an das LG Karlsruhe zurück. Aus Sicht der Bundesrichter ist die Abweisung des Feststellungsantrags schon in verfahrensrechtlicher Hinsicht falsch. Der Umstand, dass das Berufungsgericht, das der Beurteilung der Vorinstanz in einem entscheidungserheblichen Punkt nicht folgen wollte, dem Eigentümer keinen rechtzeitigen – aber gebotenen – Hinweis dazu erteilt habe, spreche dafür. Vor allem könne das Feststellungsinteresse nicht mit der Begründung verneint werden, er könne seinen Schaden aus der Verweigerung der Zustimmung beziffern und auf Leistung klagen. Dem V. Zivilsenat zufolge wird das dem gestellten Antrag und dem damit verfolgten Interesse nicht gerecht. Der Eigentümer habe ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob die Verweigerung auf die Nichtvorlage des Mietvertragsentwurfs gestützt werden konnte.
Aus Sicht des BGH ist dies kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Der Mietvertrag gehöre nicht zu den Informationen und Unterlagen, von denen ein Wohnungseigentümer die Erteilung seiner Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung abhängig machen dürfe. Auf den Inhalt des vorgesehenen Mietvertrags komme es auch deswegen nicht an, weil sich der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht dadurch entziehen könne, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbart die über seine eigenen Befugnisse hinausgehen.
Der BGH wies abschließend darauf hin, dass das LG Karlsruhe den weiteren Einwänden aus dem Erdgeschoss gegen die Vermietung der Wohnung an die Familie nachgehen müsse: Insbesondere, ob die Dreieinhalb-Zimmerwohnung mit sechs Personen überbelegt sei, ob die Zustimmung wegen des noch geltenden Kostenverteilungsschlüssels habe versagt werden dürfen und ob das Verhalten der Familie die Versagung der Zustimmung habe rechtfertigen können.
