Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Wuppertal fassten im September 2023 mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in ihrer Mehrhausanlage, Fenster sollten ausgetauscht und Malerarbeiten durchgeführt werden. Man einigte sich mehrheitlich darauf, auf das Einholen von Vergleichsangeboten zu verzichten und stattdessen eine Glaserei sowie eine Malerfirma zu beauftragen, die in der Vergangenheit bereits mehrfach zur Zufriedenheit aller für die WEG tätig geworden waren.
Diese Entscheidung kam jedoch bei einzelnen Mitliedern der Eigentümergemeinschaft nicht gut an, woraufhin sie vor Gericht zogen, um die Beschlüsse anzufechten.
"Bekannt und bewährt" kann hinreichende Tatsachengrundlage sein
Nach wechselndem Erfolg in den Vorinstanzen gab der BGH der WEG Recht (Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25). Die Karlsruher Richterinnen und Richter betonten, dass eine Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen müsse, um als "ordnungsmäßige Verwaltung" im Sinne der §§ 18 Abs. 2 Nr. 2, 19 Abs. 1, 2 WEG zu gelten. In der Sache gehe es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen.
Ob aufgrund einer hinreichenden Tatsachengrundlage entschieden wurde, sei jedoch im Einzelfall zu prüfen und könne nicht allein deshalb verneint werden, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Damit erteilte der BGH der langjährigen vorinstanzlichen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage.
Die WEG habe hier auf der Tatsachengrundlage entschieden, dass die Anbieter bereits in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig geworden seien. Der Umstand "bekannt und bewährt" könne es, so die Richterinnen und Richter, im Einzelfall rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote abzusehen.
Das Angebot muss wirtschaftlich vernünftig sein
Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer sei neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten sei, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführe, dass er den verabredeten Zeitplan einhalte und qualifiziertes Personal zur Verfügung stelle und dass er etwaigen Beanstandungen zeitnah nachgehe und diese vollständig behebe. All diese Punkte könnten die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben.
Somit sei im Einzelfall maßgeblich, ob das konkrete Angebot wirtschaftlich vernünftig und auf Grundlage einer ausreichenden Informationsbasis ausgewählt wurde. Um dies zu überprüfen, könne nicht allein darauf abgestellt werden, ob Vergleichsangebote eingeholt wurden. Die "Drei-Angebote-Regel" der Vorinstanzen sage somit in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis des einzelnen Angebots aus und sei deshalb nicht das ausschlaggebende Kriterium zur Bewertung eines angenommenen Angebots als "ordnungsmäßige Verwaltung".
Die einzelnen Mitglieder der WEG hätten in ihrer Klage die Beschlüsse nicht über das bloße Fehlen von Vergleichsangeboten hinaus bemängelt. Insbesondere seien weder der konkrete Preis noch die Eignung der Firmen bemängelt worden und es seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die eingeholten Angebote tatsächlich ungeeignet oder überteuert seien.
