Auch Räume mit gemeinschaftlicher Versorgungstechnik können im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers stehen, entschied der V. Zivilsenat. Die klagenden Miteigentümer scheiterten mit ihrem Antrag auf Mitbesitz und weitergehenden Zugang. Ihr Zugriff bleibe aber gesichert, so der BGH – nur nicht über Mitbesitz, sondern über Duldungspflichten und konkrete Ansprüche (Urteil vom 20.02.2026 – V ZR 34/25).
Zwei Parteien, ein Haus, eine kleine WEG – und ein Konflikt mit Sprengkraft. Die Kläger waren Eigentümer der Einheit Nr. 2, ihr Nachbar hielt Einheit Nr. 1. Die zentralen Kellerräume (Treppenhaus, Flur, Technik) lagen vollständig in seinem Bereich – erreichbar nur durch seine Wohnung. Dort unten steckte auch die technische Infrastruktur des Hauses: früher eine gemeinsame Ölheizung, heute zwei Gasthermen, dazu Zähler, Absperrhähne und der Hauptstromkasten. Zugleich nutzte der Eigentümer die Räume selbst als Lager.
Die Teilungserklärung aus 2013 wies die Kellerräume ausdrücklich seinem Sondereigentum zu. Für die WEG-Mitglieder besteht lediglich eine Grunddienstbarkeit, die ihnen das Betreten zur Zählerablesung erlaubt. Das genügte ihnen nicht. Sie wollten mehr als nur gelegentlichen Zutritt – nämlich Mitbesitz an den Räumen.
Das AG Mayen sprach den beiden immerhin Zugang zum Technikraum zu. Das LG Koblenz ging weiter und gab der Klage vollumfänglich statt. Die Begründung: Räume mit gemeinschaftlichen Anlagen – etwa Heizung, Zähler oder Versorgungseinrichtungen – seien nach § 5 Abs. 2 WEG nicht sondereigentumsfähig. Die Konsequenz: Wer dauerhaft hinein dürfe, könne nicht ausgesperrt werden.
Raum ist nicht gleich Anlage – Sondereigentum trotz Gemeinschaftstechnik
Der BGH kassierte diese Sicht – und nutzte den Fall für eine Grundsatzkorrektur. Zwar blieben Heizungen, Leitungen und Zähler zwingend Gemeinschaftseigentum. Der Raum, in dem sie sich befänden, teile dieses Schicksal aber nicht. Der Senat zog eine klare Linie: Anlagen seien Gemeinschaftseigentum, der Raum könne aber Sondereigentum sein. Eine automatische "Infektion" des Raums durch die darin befindliche Technik gebe es nicht. Das sei bereits im Gesetz angelegt. Der Wortlaut des § 5 Abs. 2 WEG erfasse nur Anlagen und Einrichtungen – nicht die Räume selbst. Sinn und Zweck: Ein einzelner Eigentümer solle die Technik nicht eigenmächtig blockieren können. Damit gab der BGH seine frühere, teils strengere Rechtsprechung ausdrücklich auf und beantwortete eine bislang umstrittene Frage nun eindeutig zugunsten einer klaren Trennung.
Den notwendigen Zugang sichere das Gesetz auf andere Weise: über Duldungspflichten (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG) oder – wie hier – über eine Grunddienstbarkeit. Ein Anspruch auf Mitbesitz am Raum sei dafür nicht erforderlich.
Am Ende scheiterten die Wohnungseigentümer auch prozessual: Selbst, wenn ein Zugang nötig sei, richte sich ein solcher Anspruch nicht gegen die WEG, sondern gegen den Sondereigentümer. Die Klage traf damit von Anfang an den falschen Gegner.
