Im ersten Fall (Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 236/23) ging es um eine Tiefgarage, deren Sanierungskosten auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollten, obwohl die Gemeinschaftsordnung diese Kosten nur den Einheiten mit Stellplatz zuwies. Der BGH hob das Urteil des LG Braunschweig auf Anfechtungsklage einer Eigentümerin auf, die keinen Stellplatz hatte und deshalb eigentlich nicht mit Kosten belastet worden wäre, und verwies die Sache zurück.
Der BGH erläuterte, dass der Beschluss die objektbezogene Kostentrennung zwischen Gebäude und Tiefgarage gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG konstitutiv ändere. Die Eigentümer hätten die Kompetenz, einen solchen Beschluss zu fassen, das habe der BGH bereits zuvor entschieden. Das gelte sogar dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert werde, indem wie hier Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Da das LG entgegen dieser erst nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenen Rechtsprechung die Beschlusskompetenz verneint hatte, hat der BGH nun zurückverwiesen.
Weitere Eigentümer können mit sachlichem Grund einbezogen werden
Aber nicht, ohne dem LG einige Leitlinien für den weiteren Fortgang an die Hand zu geben, weil es bislang ungeklärt gewesen sei, ob es bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, durch Beschluss auch die zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer an den auf einen der Gebäudeteile entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen.
Das hat der BGH nun für die seit 2020 geltende neue Rechtslage verneint, wenn kein sachlicher Grund vorliegt. Denn in typisierender Betrachtung sei davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist und die stark unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten angemessen wiedergibt.
Daher bedürfe es in dieser Fallkonstellation - anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung - eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen. Die Richterinnen und Richter geben sodann einige Beispiele, wann sie einen sachlichen Grund bejahen würden, etwa wenn die Kosten der Beseitigung von Schäden dienen, die von dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren. Ebenso könne ein sachlicher Grund gegeben sein, wenn sich das Problem, für dessen Beseitigung die Kosten anfallen, auf die gesamte Anlage erstreckt, und eine Gesamtsanierung der Anlage notwendig mache. Kein ausreichender Grund sei dagegen, dass die Kosten Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen, die auch für das übrige Gemeinschaftseigentum - insbesondere aus Gründen der Statik - von Bedeutung sind.
Beschluss: Kosten basieren künftig auf beheizbarer Wohnfläche
Im zweiten Fall (Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23) betraf die Entscheidung eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Betriebskosten und Erhaltungsrücklagen. Die Eigentümergemeinschaft, bestehend aus Gewerbeeinheiten, Wohnungseigentumseinheiten und Garagen bzw. Stellplätzen hatte beschlossen, die Kosten zukünftig nach beheizbarer Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit dieses Beschlusses und wies die Revision zurück.
Er betonte, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nach neuem Recht auch eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für Rücklagen begründe. Der Grund für die fehlende Beschlusskompetenz nach altem Recht sei, dass § 16 Abs. 4 WEG a.F. eine Änderung der Kostenverteilung nur für den Einzelfall ermöglicht habe, während Rücklagen für den zukünftigen, noch nicht konkret vorhersehbaren Bedarf bestimmter Maßnahmen gebildet werden. Eine solche Beschränkung enthalte § 16 Abs. 2 S. 2 WEG nicht mehr.
Verteilerschlüssel durfte geändert werden
Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handele es sich zudem um eine nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG erlaubte abweichende Verteilung für bestimmte Arten von Kosten und nicht um eine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels, der nicht von der Beschlusskompetenz abgedeckt gewesen wäre. Wie die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der BGH hat jetzt entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet.
Der BGH hat auch die Annahme des LG, der Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, nicht beanstandet. Denn die bisherige Verteilung der Betriebskosten habe bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert. Da es für diese Verteilung keinen sachlichen Grund gegeben habe, habe sie geändert werden dürfen. Die Würdigung des LG, dass der alte Verteilungsschlüssel die Teileigentümerinnen der Gewerbeeinheiten unbillig privilegiert hat, weil die Gewerbeeinheiten gemessen an der Fläche nur mit etwa einem Viertel an den Kosten für Abgaben, Betriebskosten und Erhaltung beteiligt wurden und für diese Privilegierung kein sachlicher Grund bestand, hält der BGH für rechtsfehlerfrei.
