Vereinbart eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für den Fall einer Bauzeitüberschreitung eine "Konventional-" bzw. "Vertragsstrafe", unterliegt das zwar keiner AGB-Inhaltskontrolle, sehr wohl aber den BGB-Vorschriften zu Vertragsstrafen (§§ 339 ff. BGB). Damit darf auch ein selbstständiges Strafversprechen nachträglich durch Urteil herabgesetzt werden, wie der BGH nun entschied (Urteil vom 24.10.2025 – V ZR 129/24).
Die Gemeinschaftsordnung einer WEG erlaubte es einem ihrer Mitglieder, den Dachbereich des Gebäudes aus- bzw. umzubauen und das Dach aufzustocken. Die betroffene Sondereigentümerin – eine GmbH & Co. KG – machte davon auch Gebrauch, die Bauarbeiten dauerten allerdings länger als gedacht. In der Gemeinschaftsordnung war für diesen Fall eine "Konventionalstrafe" vorgesehen: Ab 15 Monaten Bauzeit sollte für jeden weiteren Monat ein Betrag von 15 Euro pro Quadratmeter Baufläche gezahlt werden.
Bei einer Fläche von 1.000 Quadratmetern hatten sich damit inzwischen knapp 230.000 Euro angehäuft, ein Ende der Bauarbeiten war immer noch nicht in Sicht. Die WEG klagte zunächst vor dem AG Berlin-Schöneberg und schließlich vor dem LG Berlin II, das ihr die Vertragsstrafe auch in der festgelegten Höhe zusprach: Es ließ die Vereinbarung gelten und sah keinen Raum für Korrekturen. Auf die Revision der Eigentümer-GmbH entschied der BGH nun anders. Auch die WEG-Vertragsstrafe darf demnach nach § 343 BGB durch das Gericht korrigiert werden.
LG zog BGB-Regelungen heran, jedoch nicht alle
Zunächst hatte der Senat zu klären, nach welchem Recht hier überhaupt zu entscheiden war: Die Vorinstanz habe zwar nicht explizit erwähnt, zu Recht aber vorausgesetzt, dass hier nicht das Vereinsrecht anwendbar sei, sondern die BGB-Regelungen zur Vertragsstrafe (§ 339 ff. BGB), so der BGH. Die Abgrenzung der beiden Rechtsgebiete sei in diesem Fall noch nicht höchstrichterlich geklärt, wobei das BayObLG sich in einem ähnlich gelagerten Fall für eine Vereinsstrafe ausgesprochen habe. Anders als im Fall des BayObLG habe die Strafe hier aber nicht erst durch Mehrheitsbeschluss verhängt werden müssen, sondern sei unmittelbar bei der Überschreitung der Bauzeit angefallen. Sie folge damit eher nicht aus dem Vereinsgedanken bzw. der "Unterwerfung" der Mitglieder unter eine Vereinssatzung.
Falsch lag das LG aber aus Sicht des BGH damit, die Regelung des § 343 BGB nicht heranzuziehen. Nach der Vorschrift können "unverhältnismäßig hohe" Vertragsstrafen auf Antrag durch Urteil auf einen "angemessenen Betrag" herabgesetzt werden. § 343 Abs. 2 BGB erlaube das gerade nicht nur für "echte Vertragsstrafen", die die Einhaltung einer anderen vertraglichen Pflicht sicherten, sondern auch für sog. selbstständige Strafversprechen, die unabhängig auf ein gewisses Handeln bzw. Unterlassen hinwirkten, so der Senat.
Das LG war jedoch davon ausgegangen, dass § 10 Abs. 2 WEG der Anwendung des § 343 BGB entgegenstehe: Die Vorschrift besagt, dass Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in besonders schwerwiegenden Einzelfällen eine Anpassung der Vereinbarung verlangen können. Das LG legte das nun so aus, dass eine Anpassung – hier die Korrektur der Vertragsstrafe – nur wirksam sein könne, wenn zuvor eine Änderung der Gemeinschaftsordnung beschlossen worden sei. Bis dahin müsse sich jedes Mitglied an die festen WEG-Regelungen halten. Der BGH widersprach dem im Grunde nicht, jedoch sei eine Herabsetzung durch Urteil gerade keine Anpassung der Gemeinschaftsordnung in diesem Sinne: § 343 BGB diene als bewusstes Korrektiv des Gesetzgebers, das die Risiken von im Voraus vereinbarten Strafzahlungen minimieren solle.
Kaufmannseigenschaft schadet nicht
Dieses Korrektiv komme auch Eigentümerin als GmbH & Co. KG zugute. Das HGB schließe für Formkaufleute eine Korrektur durch § 343 BGB eigentlich aus, allerdings nur bei Strafversprechen, die "durch Rechtsgeschäft abgegeben" würden. Von einer solchen rechtsgeschäftlichen Abgabe könne hier indes nicht die Rede sein: Die Gesellschaft sei mit dem Eigentumserwerb kraft Gesetzes in die WEG eingetreten und damit der Gemeinschaftsordnung unterfallen, nicht aufgrund einer eigenen Erklärung.
Im Ergebnis verwies der BGH das Urteil damit an das LG Berlin II zurück – dort wird nun über die Herabsetzung der Vertragsstrafe nach § 343 BGB verhandelt.
