Wird ein Grundstück herrenlos, hat der Staat – genauer: das Bundesland, in dem es sich befindet – das Recht, es sich anzueignen. So steht es in § 928 Abs. 2 BGB. Doch darf er, statt sich das Grundstück zu eigen zu machen, es auch direkt veräußern, wenn die örtliche Gemeinde eigentlich ein Vorkaufsrecht an dem Land hätte? So geschehen in einem nun vom BGH entschiedenen Fall, in dem das Land NRW ein Grundstück direkt weiterverkauft hatte, was der örtlichen Gemeinde jedoch nicht recht war. Das sei aber unbeachtlich, befand nun der V. Zivilsenat (Beschluss vom 19.02.2026 – V ZB 41/25).
Als der Käufer der Fläche sein Eigentum beim Grundbuchamt eintragen lassen wollte, weigerte sich das Amt, da das Grundstück in einem Bereich liege, für den die örtliche Gemeinde ein Vorkaufsrecht gelten machen könne. Es brauche daher zuerst einen ausdrücklichen Verzicht der betroffenen Gemeinde. Andernfalls könne die Eintragung nicht vorgenommen werden.
Das AG Wippefürth und das OLG Köln bestätigten das Grundbuchamt zunächst in seiner Auffassung. Der BGH hob beide Entscheidungen nun auf und wies das Amt an, die gewünschte Eintragung vorzunehmen.
BGH: Kein klassischer Grundstückskauf
Klar war in dem Verfahren, dass das Grundstück örtlich in den Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB fiel. Die maßgebliche Frage war, ob es auch in der Sache betroffen war. Schließlich berechtigt das Gesetz die Gemeinde nur dann zur Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn tatsächlich ein Grundstück verkauft wird, sich also zwei Vertragsparteien über den Kauf eines Grundstückes einigen.
Einen solchen klassischen Grundstückskauf sah der BGH hier jedoch nicht. Denn der Land NRW sei noch gar nicht Eigentümer geworden. Anders liege der Fall beim gesetzlich vorgesehenen Erbrecht des Fiskus, wenn der oder die Verstorbene keine noch lebenden Verwandten habe. Hier sehe das Gesetz vor, dass das Eigentum direkt an den Fiskus übergehe. Bei herrenlosen Grundstücken dagegen bestehe nur ein Recht des Staates zur Aneignung dieses Grundstückes. Allein diese Vorstufe zum Eigentumserwerb habe das Land NRW hier im Rahmen eines Rechtskaufs nach § 453 BGB veräußert. Die erstmalige Ausübung des Aneignungsrechts sei hingegen erst durch den Käufer erfolgt. Schließlich sah das Gericht auch keine Umgehungskonstellation: Land und Grundstückskäufer sei es nicht darum gegangen, das Vorkaufsrecht der Gemeinde auszuhebeln.
