Laut § 569 Abs. 2a BGB darf eine Vermieterin oder ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Mieterin oder der Mieter mit "einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB" in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Verzug ist. Der BGH hat nun entschieden, dass das nicht alle möglichen Mietsicherheiten meint, sondern nur (teilbare) Barkautionen. Eine Vermieterin durfte deshalb wegen einer ausgebliebenen Bankbürgschaft nicht fristlos kündigen (Urteil vom 14.05.2025 – VIII ZR 256/23).
4.400 Euro Kaution sollte ein Mieter für eine Wohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz stellen, und zwar in Form einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft. So war es im Mietvertrag vereinbart. Die Vermieterin übergab die Schlüssel, die Bürgschaft blieb jedoch aus. Daraufhin kündigte sie fristlos und berief sich – später auch vor dem AG Frankfurt a.M. – auf § 569 Abs. 2a S. 1 BGB, der genau für Fälle ausgebliebener Mietsicherheiten ein außerordentliches Kündigungsrecht vorsehe. Sie klagte auf Räumung und Übergabe der Wohnung.
Das AG Frankfurt gab ihr im Ergebnis recht, stellte aber bereits heraus, dass in der rechtlichen Literatur umstritten sei, ob § 569 Abs. 2a BGB auch für Bankbürgschaften anwendbar sei. Das Gericht vertrat jedoch die Ansicht, dass die Rechtsnorm jegliche Mietsicherheiten erfasse – damit auch Bankbürgschaften. Das LG Frankfurt a.M. schloss sich dieser Ansicht an und verwarf die Berufung. Der klagende Mieter zog daraufhin vor den BGH, der die fristlose Kündigung kassierte.
BGH: Nur teilbare Geldleistungen sind Sicherheiten
Der VIII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, welche mietrechtlichen Sicherheiten von der strittigen Norm erfasst sind. Die Vorinstanzen hatten noch nah am Wortlaut argumentiert ("mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 […] im Verzug") und lasen daraus, dass die Vorschrift nicht zwischen unbezahlten Barkautionen und ausgebliebenen Bankbürgschaften differenziere; eine fristlose Kündigung sei daher in beiden Fällen gerechtfertigt. Das sah der BGH anders.
Auch er nahm den Wortlaut unter die Lupe, schon dieser erfasse aber nicht "eindeutig" jegliche Arten der Mietsicherheit. Der Senat meinte, die Vorinstanzen hätten sich zu starr an den einzelnen Wortsinn gehalten, dabei sei eigentlich der gesamte Normtext maßgeblich. Denn laut diesem müsse die "Sicherheitsleistung nach § 551 BGB" auch in Höhe "eines Betrages" der zweifachen Monatsmiete im Verzug sein. Aus dieser Formulierung ergebe sich, dass die Vorschrift nur teilbare Geldsicherheiten meinen kann.
Auch die Systematik der Vorschrift spreche für diese Auffassung. Die Fassung der Norm sei an den außerordentlichen Kündigungsgrund wegen Verzuges der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) angelehnt und solle mit diesem auch "gleichlaufen". Sie stehe nur in einem anderen Paragrafen, da dieser nur für den speziellen Gesetzesabschnitt über Wohnraummietrecht gelten solle. Die folgenden "Ergänzungsvorschriften" (Abs. 3) hätten jeweils einen gleichlautenden Gegenpart in der Regelung über die Zahlungsverzugskündigung – auch daraus lasse sich ableiten, dass die Vorschrift nur für den Verzug teilbarer Geldleistungen konzipiert sei. Außerdem nehme § 569 Abs. 2a S. 1 BGB Bezug auf die allgemeine Norm über Mietsicherheiten (§ 551 BGB), die deren Höhe auf maximal drei Nettokaltmieten begrenze. Für die fristlose Kündigung würden allerdings bereits zwei ausstehende Nettokaltmieten genügen. Das zeige wiederum, dass die Vorschrift nur teilbare Geldleistungen und keine Bankbürgschaften meinen könne.
Gesetzgeber sprach bewusst von "Zahlung"
Die Entstehungsgesichte sowie der Zweck der neuen Vorschrift wiesen darauf hin, dass der Gesetzgeber eine zuvor unklare Rechtslage auflösen wollte, die die fristlose Kündigung wegen "Nichtzahlung" der Kaution betraf, so der BGH. Der Begriff "Zahlung" sei bewusst vorausgesetzt, da Vermieter vor Mietern geschützt werden sollten, die bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ihren "Zahlungsverpflichtungen" nicht nachkämen.
Einen solchen Schutz brauche aber ein Vermieter nicht, der statt einer Barkaution eine Bankbürgschaft vereinbart habe. Denn dieser sei überhaupt nicht verpflichtet, die Wohnung vor der Bewilligung der Bürgschaft herauszugeben. Da der Mieter zu Teilzahlungen berechtigt sei, habe die Vermieterin bei einer Barkaution nur ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Zahlung der ersten Kautionsrate (vgl. § 551 Abs. 2 BGB). Bei einer Bankbürgschaft sei das allerdings gerade nicht so: Hier bestehe das Zurückbehaltungsrecht so lange, bis die Bürgschaft tatsächlich erklärt sei.
Eine Vermieterin oder ein Vermieter, der oder die von diesem Zurückbehaltungsrecht – wie hier – trotzdem keinen Gebrauch machen, müssten nicht zusätzlich durch die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung geschützt werden. Im Gegenteil würde eine solche Ansicht sie sogar zu einem Bruch von Treu und Glauben verleiten: Denn in diesem Fall könne die Vermieterin die Wohnung zwar trotz ausgebliebener Bürgschaft übergeben, aber bereits an diesem ersten Tag wieder fristlos kündigen, was sie dem Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens aussetzen würde.
Die Vermieterin sei im Ergebnis auch nicht schutzlos gestellt – sie könne schließlich weiterhin ordentlich kündigen – etwa wegen einer Pflichtverletzung nach § 573 BGB – oder eben fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB, sollte sich die fehlende Zahlungskraft des Mieters bewahrheiten. Da die Vorinstanzen zu diesen Kündigungsalternativen kaum Feststellungen getroffen hatten, verwies der BGH die Entscheidung an das LG Frankfurt a.M. zurück.
