Eine Frau war Mieterin einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft nahm ein Hausmeisterdienst den Winterdienst für das Grundstück wahr. Im Januar 2017 stürzte die Mieterin auf dem nicht gestreuten Weg zu dem Haus und verletzte sich dabei erheblich. Zuvor hatten Wettervorhersagen Glatteis vorausgesagt.
Die Verletzungen der Mieterin mussten in langwierigen Folgebehandlungen auskuriert werden, sie verklagte ihre Vermieterin auf 12.000 Euro Schmerzensgeld nebst Zinsen und Rechtsanwaltskosten. Das LG wies die Klage in zweiter Instanz ab. Es meinte, die Vermieterin hafte nur, wenn in Bezug auf den Hausmeisterdienst Überwachungs- und Kontrollpflichten verletzt worden seien, wofür im Streitfall nichts ersichtlich sei.
Auch Teileigentümer bleiben verantwortlich
Der BGH hat das Urteil des LG aufgehoben und die Sache zurückverwiesen (Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23). Klar sei, dass die Vermieterin aus dem Mietvertrag zum Winterdienst verpflichtet sei. Diese Pflicht bestehe auch, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Gehe man vom Gegenteil aus, führe dies zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts, dass sachlich nicht gerechtfertigt und ohne rechtsdogmatische Grundlage sei, so der BGH.
Weil in dem Mietvertrag keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden seien, verbleibe es bei der Verantwortlichkeit der Vermieterin. Der Hausmeisterbetrieb, den die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte, sei dabei ihr Erfüllungsgehilfe. Somit müsse die Vermieterin für Verschulden des Betriebs rechtlich so wie für eigenes Verschulden einstehen, so der BGH. Das LG muss dazu nun die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen.
