Die Mieter einer Wohnung in Berlin meinen, zu viel Miete zu bezahlen. Die Wohnung, in der sie seit September 2015 leben, unterlag zunächst der Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Diese hatte der Berliner Senat 2015 auf Grundlage der sogenannten Mietpreisbremse erlassen. Seit 1. Juni 2020 gilt die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, die auf Grundlage der zum 1. April 2020 verlängerten Mietpreisbremse ergangen ist. Mit ihr hat der Berliner Senat – gestützt auf § 556d Abs. 2 BGB und mit Wirkung bis zum 31. Mai 2025 – erneut die gesamte Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen.
Die Mieter stören sich an der in ihrem Mietvertrag für den Zeitraum von Januar bis September 2022 vereinbarten Mietstaffel. Diese sieht eine Nettokaltmiete von monatlich 1.931 Euro vor. Sie wollen festgestellt wissen, dass sich die von ihnen in diesem Zeitraum geschuldete Nettokaltmiete – entsprechend der bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltenden Mietstaffel – lediglich auf monatlich 1.280 Euro beläuft.
Die Vermieterin hingegen hält die verlängerte Mietpreisbremse für verfassungswidrig und die zugehörige Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung für unwirksam. Aber selbst wenn beide doch gelten sollten, müsse sie darauf vertrauen können, die Miete zu bekommen, die sie vor Jahren mit dem Vormieter für diesen Zeitraum vereinbart hatte. Den Mieterwechsel hält die Vermieterin für irrelevant.
Vermieter sollen bei Wiedervermietung nicht zu viel draufschlagen dürfen
Die Mieter drangen mit ihrer Klage in allen Instanzen durch. Die zulässige Miethöhe sei anhand der (verlängerten) Vorschriften zur Mietpreisbremse zu beurteilen, entschied der BGH (Urteil vom 18.12.2024 – VIII ZR 16/23). Danach habe die geschuldete Nettokaltmiete nicht mehr als monatlich 1.280 Euro betragen dürfen. Denn nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB komme es auf die bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende Höhe der Mietstaffel an.
Dem Argument der Vermieterin, die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei unwirksam, folgte der BGH nicht. Einzig eine nicht verfassungsgemäße Ermächtigungsgrundlage in Form der Mietpreisbremse sei hier denkbar, die eine Unwirksamkeit bedingen könnte. Denn ansonsten bewege sich die Verordnung im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung und genüge ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere sei sie in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 S. 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet.
Zu prüfen blieb den Karlsruher Richterinnen und Richtern also die Verfassungsmäßigkeit der zweiten Mietpreisbremse. Einen Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG verneint der BGH, die verlängerte Mietpreisbremse sei eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG.
Der Gesetzgeber verfolge mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung auch (weiterhin) ein legitimes, im öffentlichen Interesse liegendes Regelungsziel. Auf angespannten Wohnungsmärkten solle dem überdurchschnittlich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung entgegengewirkt werden. Den Bürgern sollen in ihrem bisherigen Wohnviertel bezahlbare Mietwohnungen zur Verfügung stehen.
Die gesetzliche Regelung hält der BGH auch (weiterhin) für geeignet und erforderlich, um dieses Ziel zu erreichen. Er verweist auf den weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum des Gesetzgebers und die herangezogenen Untersuchungen. Danach habe sich die angespannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht ausreichend deutlich gebessert, wenngleich durch die Miethöhenregulierung eine Verlangsamung der Mietdynamik erreicht wurde. Ein anderes vergleichbar wirksames milderes Mittel, mit dem der Anstieg der Wiedervermietungsmieten rasch verlangsamt werden könnte, bis die regelmäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnahmen greifen, sieht der BGH nicht.
Belange der Vermieter sind ausreichend berücksichtigt
Der BGH hält die in der geänderten Verordnungsermächtigung gemäß § 556d Abs. 2 BGB vorgesehene Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längstens zum 31. Dezember 2025 auch für angemessen. Insbesondere würden auch die Interessen der Vermieter hinreichend berücksichtigt: Dass die von ihnen nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wiedervermietungsmiete keinen hinreichenden Marktbezug mehr aufweise, sei nicht ersichtlich.
Die Verlängerung der Mietpreisbremse sei auch zumutbar und trage den Grundsätzen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes Rechnung. Insbesondere hätten Vermieter nicht davon ausgehen können, dass die Mietpreisbremse 2020 entfällt und damit künftige Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen keiner gesetzlichen Miethöhenregulierung mehr unterliegen.
Ob die Mietpreisbremse noch einmal verlängert wird, ist offen. Geplant war das – was aus dem Vorhaben wird, bleibt vor dem Hintergrund der anstehenden Neuwahlen abzuwarten.
