Ein Mieter wohnt seit Juli 1990 in einer Dreizimmerwohnung im beliebten Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg. Der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag bestimmt in Anlehnung an die seinerzeit in Ost-Berlin noch geltende Vorschrift des § 120 ZGB-DDR, dass das Mietverhältnis entweder durch Vereinbarung der Vertragspartner, durch Kündigung seitens des Mieters oder durch gerichtliche Aufhebung endet. Nach der Wende wurde die Wohnung verkauft. Der neue Eigentümer erklärte 2020 und erneut 2022 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Er klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Zunächst war er damit auch erfolgreich, in zweiter Instanz aber unterlag er, weil das LG Berlin die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung anhand der §§ 120 ff. ZGB-DDR prüfte. Die Belange, die der Vermieter in seiner Kündigung aufgeführt habe, reichten dem LG deswegen nicht. § 122 Abs. 1 ZGB-DDR sei nicht erfüllt, nach dem der Vermieter die Wohnung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen "dringend" benötigen müsse.
Allein Vorschriften des BGH maßgeblich
Der BGH hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies die Sache zurück (Urteil vom 13.11.2024 – VIII ZR 15/23). Die Eigenbedarfskündigung sei allein an den Vorschriften des BGB, genauer gesagt an § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, zu messen. Das ergebe sich aus der Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB. Damit sei ein Eigenbedarf begründet, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Ob diese Voraussetzungen hier erfüllt seien, müsse das LG nun prüfen.
Die höheren Anforderungen, die die §§ 120 ff. ZGB-DDR aufstellen, greifen laut BGH nicht. Der (bundesdeutsche) Gesetzgeber habe beim Beitritt der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohnraummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB vollständig und abschließend geregelt. Dieser ordne die Geltung der (mietrechtlichen) Vorschriften des BGB an – für eine Übergangszeit modifiziert durch besondere, auf einer umfassenden Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter beruhende Schutzvorschriften.
Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-) Bestimmungen wäre es für den BGH nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem DDR-Altmietvertrag enthaltene Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich wäre, die auf die frühere Rechtslage abstellt.
