In einem Mehrfamilienhaus in Bremen wurde 2017 eine Gas-Zentralheizung eingebaut. Die Vermieterin nahm dies zum Anlass, von dort wohnenden Mietern mehr Miete zu verlangen. Diese machten nach ihrem Auszug geltend, jahrelang zu viel Miete gezahlt zu haben, da die Modernisierung zu keiner Ersparnis geführt habe.
Ihre Klage auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB hatte zunächst Erfolg. Ein Sachverständiger hatte auf Geheiß des LG ein Gutachten erstellt, aus dem sich ergab, dass keine Ersparnis feststellbar sei, da keine Verbrauchsdaten aus der Zeit vor dem Umbau vorlägen. Die Revision der Vermieterin drang beim BGH (Versäumnisurteil) durch und führte zur Zurückverweisung.
BGH hält Gutachten für ungeeignet
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat kassierte das landgerichtliche Urteil und verwies darauf, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB a.F. ungeeignet sein dürfte (Beschluss vom 26.03.2025 – VIII ZR 283/23; Parallelsachen VIII ZR 281/23 & VIII ZR 282/23).
Das LG habe angenommen, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der vom Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden. Damit habe es den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt.
Erwartbare Ersparnis ist entscheidend
Die entscheidende Frage sei, so der BGH, ob nach Ex-ante-Sicht, also nach dem Abschluss der zu den Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung, eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie für die Vermieterin erwartbar gewesen sei. Dabei könne der Tatrichter auch auf Pauschalwerte zurückgreifen, die der Gesetzgeber im Rahmen der Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung anerkannt habe.
