Eine Vermieterin hatte ihre knapp 40 m² große Berliner Wohnung 2017 für stolze 460 Euro vermietet (11,98 Euro/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei rund 255 Euro (6,65 €/m²). Der Vormieter zahlte 2015 monatlich noch 422 Euro (10,99 Euro/m²), der Vor-Vormieter 2014 380 Euro (10 Euro/m²).
Der Mieter wollte auf keinen Fall mehr als 296 Euro Nettokaltmiete bezahlen und verklagte seine Vermieterin. Während er beim AG gewann, gab nun auch der BGH der Vermieterin teilweise Recht: Sie könne sich mit Erfolg auf § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen. Danach darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Basis seien hier die 380 Euro des Vor-Vormieters. Diese waren noch vor Inkrafttreten der Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vereinbart worden und musste sich daher nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete messen lassen. Anders die direkte Vormiete, welche die Grenze von § 556d Abs. 1 BGB, also die Vergleichsmiete plus Aufschlag von maximal zehn Prozent, weit überstieg.
BGH: Vermieter genießen Bestandsschutz
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bejahte einen Anspruch der Vermieterin auf Zahlung einer Miete in Höhe der Vormiete, aber herabgesetzt auf die noch zulässige Höhe des Vor-Vormietverhältnisses in Höhe von 380 Euro.
Die Miete könne sie in dieser Höhe verlangen, obwohl mit dem Vormieter ein davon abweichender höherer und die Preisgrenzen des § 556e Abs. 1 BGB überschreitender Mietzins vereinbart worden sei. Dies ergebe die Auslegung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Bereits dessen Wortlaut spreche dafür, dass als Vormiete diejenige Miete zu berücksichtigen ist, zu deren Zahlung der Vormieter rechtlich verpflichtet war. Das Gesetz verstehe darunter die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete, das heißt den Betrag, den er zuletzt tatsächlich als Miete zahlen musste.
Da die ursprünglich vereinbarte Vormiete hier unzulässig überhöht war, ist den Karlsruher Richtern zufolge als geschuldete Vormiete die nach § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.
Dies stehe mit dem gesetzgeberischen Willen sowie mit Sinn und Zweck des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB in Einklang. Denn ausweislich der Gesetzesbegründung enthalte die Norm eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) die nach § 556d BGB zulässige Miete übersteige. In diesem Fall solle der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken. Zweck der neu eingefügten Vorschriften sei nicht die Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern unangemessene Steigerungen der Mieten bei Neuvermietungen zu unterbinden. Dieser vom Gesetzgeber zugebilligte Bestandsschutz würde dem Vermieter jedoch ohne sachlichen Grund entzogen, wenn er die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete senken müsste.
